عقد البيع بالإيجار طبقا للقانون الجزائري | زيتوني طارق

 

 

عقد البيع بالإيجار طبقا للقانون الجزائري

lease-purchase contract within the Algerian Law.

الدكتور زيتوني طارق، جامعة الجزائر1، كلية الحقوق.

ZITOUNI Tarik, University of Algiers -1-, Ben Youssef  Ben Khedda, Faculty of Law.

بحث منشور في  مجلة جيل الأبحاث القانونية المعمقة العدد 48 الصفحة 59.

  الملخص:

اعتمدت الدولة الجزائرية على صيغة جديدة تتضمن أحكام عقدي البيع والإيجار لمواجهة عجز قطاع السكن عن تلبية حاجيات المواطنين، تعرف بالبيع بالإيجار إذ يعد من بين أحد أشكال البيوع الائتمانية التي دعت إليها حاجة الأفراد.

عقد البيع بالإيجار عقد مركب فهو ذو طبيعة خاصة تجتمع في طرفيه صفتين حيث يبدو المالك كالبائع أو المؤجر ويبدو المستفيد كمشتر أو مستأجر في الوقت نفسه.

ولما كان عقد البيع بالإيجار من العقود الملزمة للجانبين فهو يرتب مجموعة من الالتزامات التي تحكمها القواعد العامة المتعلقة بالبيع وبالإيجار.

الكلمات المفتاحية: البيع بالإيجار، شروطه، التزامات أطرافه.

Abstract:

The Algerian state has adopted a new formula that includes the provisions of the sales and rent contracts to cope with the inability of the housing sector to meet the needs of citizens. It is known as selling by rent, as it is one of the forms of affiliate sales called for by the needs of individuals. A lease sale contract is a complex contract, as it is of a special nature that meets at both ends of the two terms where the owner appears as a seller or lessor at the same time.

And since the lease sale contract is a binding contract for both sides, it arranges a set of obligations that are governed by the general rules relating to sale and rent.

Key words: lease sale, conditions, obligations of its parties.

مقدمة:

ينطوي عقد البيع بالإيجار كما يتبين من خلال تسميته في صيغته الأولى على إيجار وفي صيغته الثانية على بيع، حيث تنتقل بموجبه ملكية المسكن محل التعاقد من البائع المؤجر إلى المشتري المستأجر مقابل دفع هذا الأخير للأقساط الدورية المتفق عليها في العقد، وإذا عجز المستأجر عن دفع هذه الأقساط يمكن للبائع استرجاع العين المؤجرة.

يرجع بعض الباحثين فكرة البيع بالإيجار إلى القانون الإنجليزي حيث ظهرت لأول مرة هذه الصيغة في إنجلترا باسم”Hire- pur chass”، التي لجأ إليها أحد التجار في إنجلترا بهدف رواج مبيعاته من خلال تشجيع عملائه على الشراء بالتقسيط مع احتفاظ التاجر على ضمان كاف[1].

عرف عقد البيع بالإيجار تطورا ملحوظا في أمريكا منذ عام 1953 عندما دخلت المؤسسات المالية كوسيط بين العاقدين، ثم عرف في فرنسا عام 1962 في شكل البيع الإيجاري “Location-vente”، حيث تطور في بادئ الأمر بين التجار بهدف تفادي المخاطر التي كانت تعيق معاملاتهم جراء البيع بالتقسيط لاسيما عندما يتعذر على البائع الحصول على ثمن المبيع بالتقسيط[2].

أما في الجزائر فقد ظهر عقد البيع بالإيجار إثر المشاكل التي عرفها سوق العقار من جهة والتزايد المستمر لطلبات المواطنين للحصول على مسكن لائق في الوقت الذي تحتكر فيه الدولة إنتاج واستيراد مواد البناء وعجزها عن تلبية حاجات مواطنيها من أجل سد حاجياتهم المستمرة والمتزايدة في قطاع السكن والبناء، ذلك ما خلق أزمة سكن خانقة.

حيث انتهجت الدولة الجزائرية عدة طرق لحلها يمكن أن نذكر منها فتح مجال الترقية العقارية أمام الأشخاص، حيث تركت الحرية للمرقي العقاري في تمويل مشروعه أو أي نشاط عقاري آخر يقوم به، مع إمكانية اللجوء إلى البنك أو أي مؤسسة مالية أخرى لإعانته في التمويل، إلى جانب منح قروض للأشخاص بهدف إنجاز سكن تساهمي.

إلى جانب إدراج المشرع الجزائري صيغة البيع بالإيجار كحل قانوني للتخفيف من أزمة السكن إذ تعتبر طريقة من طرق اكتساب مسكن، ذلك بموجب المرسوم التنفيذي رقم 97-35 مؤرخ في 14-01-1997 يتعلق بتحديد شروط وكيفيات بيع الأملاك ذات الاستعمال السكني وإيجارها وبيعها بالإيجار[3]، لكن ما تجدر الإشارة إليه هو أن هذا المرسوم لم يعالج فيه المشرع كافة التفاصيل المتعلقة بالبيع بالإيجار مما دفعه إلى إصدار المرسوم التنفيذي رقم 01-105 مؤرخ في 23-04-2001 يتعلق بتحديد شروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك[4].

ولعل السبب الذي دفع المشرع إلى إقرار صيغة البيع بالإيجار هو تمكين المستفيد من تملك مسكن بعد تسديد ثمنه عن طريق أداء الدفوعات المتفق عليها وفق جدول زمني محدد قانونا، وعليه فإن الإشكالية المطروحة في هذا المقام تكمن في البحث عن الطبيعة القانونية لعقد البيع بالإيجار والضمانات التي يقرها لطرفيه في القانون الجزائري؟.

إلا أنه من أجل تحقيق غايات هذا البحث من الناحية العلمية والعملية، فقد تم اعتماد المنهج الاستقرائي بغرض عرض النصوص القانونية والآراء الفقهية لتحليلها بشكل موضوعي وسليم، يسمح لنا بفهمها وإقامة الحجة على جدية الإشكالات التي يطرحها موضوع البيع بالإيجار في التشريع الجزائري.

ومن ثم فإنه للإجابة عن هذه الإشكالية نحاول من خلال هذه الدراسة البحث عن الطبيعة القانونية لهذا العقد وبعد ذلك التطرق إلى الضمانات التي يقرها لطرفيه.

المبحث الأول: ماهية عقد البيع بالإيجار.

بما أن العقود المسماة[5] خصها المشرع باسم وبتنظيم خاص، فإن عقد البيع بالإيجار أيضا عقد مسمى في التشريع الجزائري وذلك بموجب المرسوم التنفيذي رقم 01-105 المذكور آنفا، الذي خصه المشرع  بتنظيم خاص ومستقل، لكن هذه الاستقلالية لا تجعله في معزل عن بعض النظم القانونية المقاربة له تارة والتي يماثلها في الأثار تارة أخرى، وذلك هو الدافع لدراسة هذا العقد التي لا تتأتى إلا بتعريفه واستنتاج خصائصه.

المطلب الأول: مفهوم عقد البيع بالإيجار.

سوف نتطرق إلى التعريف بهذا العقد من خلال التطرق إلى تعاريف مختلفة يتم النظر فيها إلى عقد البيع بالإيجار من زوايا متعددة، كما نقوم باستنباط أهم الخصائص التي تميز عقد البيع بالإيجار عن غيره من العقود.

الفرع الأول: تعريف عقد البيع بالإيجار.

يعرف المشرع الجزائري عقد البيع بالإيجار في المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 المعدل والمتمم التي تنص على ما يلي: “البيع بالإيجار صيغة تسمح بالحصول على مسكن بعد إقرار شرائه بملكية ثابتة بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد مكتوب“.

إن الملاحظة الأولى التي تتبادر إلى أذهاننا عند قراءة هذا النص هي أن هذه المادة لا تعرف البيع بالإيجار كعقد يتضمن تصرفا قانونيا وينتج آثارا قانونية، إنما هو عرض للبيع بالإيجار كصيغة عقدية لواقعة مادية[6]، مما يدفعنا للبحث عن التعريف الفقهي لهذا العقد.

فتم تعريف البيع بالإيجار على أنه، عبارة عن اتفاق يلجأ فيه الطرفين إلى عقد الإيجار لتخفيف عبئ و وقع عقد البيع على المشتري، حيث يظهر من خلاله العقد أنه عقد إيجار عادي يلعب فيه البائع دور المؤجر، ويظهر المشتري في صورة المستأجر، وعند انتهاء المشتري من تسديد الأقساط يتملك المال تلقائيا وبأثر رجعي يعود إلى يوم إبرام العقد[7]، أما إذا تخلف عن دفع الأقساط يفسخ عقد الإيجار فيكون على المستأجر إعادة العين المؤجرة إلى المستأجر[8].

إلى جانب ذلك وصف البيع بالإيجار على أنه تشكيلة مميزة تجمع بين عمليات قانونية متعددة دون أن تنتمي إلى نمط واحد من العقود[9].

فيلاحظ من خلال ما سبق أن تعريف الفقه للبيع بالإيجار كان دائرا بين البيع والإيجار ولم يبتعد عنه، لأن عملية البيع والإيجار هما المحور الأساسي في عملية البيع بالإيجار، حيث أن هذه العملية شبيهة ما تكون بنوع خاص من عقود البيع، إذ هي بيع موقوف الأثر، والأثر الموقوف هو نقل الملكية عند تسديد كامل المبلغ مع التزام البائع بتحقيق الآثار الأخرى من تسليم …، فالمشتري يتسلم المبيع بوصفه مستأجرا ويضمن له البائع مقابل ذلك عدم تعرض الغير له[10].

أما وصفه إيجارا مقترن بالوعد بالبيع بعد نهاية المدة فهي صورة مستقلة، وقد جرى الفقه على تسميتها بإيجار مع الوعد بالبيع.

الفرع الثاني: خصائص عقد البيع بالإيجار.

  من خلال التعاريف السابقة لعقد البيع بالإيجار يمكن استخلاص الخصائص التالية:

أولا: عقد البيع بالإيجار هو عقد ملزم لجانبين.

يلتزم بموجبه المؤجر بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر ويُمكنه من الانتفاع بها انتفاعا هادئا دون أن يتعرض له هو شخصيا أو الغير[11].

بالمقابل يلتزم المستأجر بدفع بدل الإيجار المحدد في العقد وفق الأقساط الدورية المتفق عليها.

ثانيا: عقد البيع بالإيجار عقد يرد عل عقار.

يرد هذا العقد على عقار بالتحديد على شقة ذات استعمال سكني، وذلك بصريح نص المادة 4 من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 التي تنص على ما يلي: “تطبق هذه الأحكام على المساكن المنجزة من ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية وفقا لمعايير المساحة والرفاهية المحددة سلفا”[12].

وعليه يجب الإشارة إلى كون عقد البيع بالإيجار يختلف عن الاعتماد الإيجاري الذي يستوى أن يرد على أصول منقولة أو غير منقولة طبقا للمادة الأولى من الأمر رقم 96-09 المؤرخ في 10 يناير 1996 يتعلق بالاعتماد الإيجاري، التي تنص في فقرتها الأخيرة على أنه “… وتتعلق فقط بأصول منقولة أو غير منقولة ذات الاستعمال المهني أو المحلات التجارية بمؤسسات حرفية.”.

ثالثا: عقد البيع بالإيجار عقد شكلي.

بما أنه يرد على عقار،  فمن البديهي أن يكون هذا العقد شكليا وذلك بنص المادة 12 من الأمر رقم 70-91[13] التي تنص على أنه “زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها لشكل رسمي فإن العقود التي تتضمن نقل ملكية عقارية… يجب تحت طائلة البطلان أن تحرر في شكل رسمي مع دفع الثمن إلى الموثق.”.

وهذا ما يطابق نص المادة 324 مكرر1 من القانون المدني.

كما جاء التأكيد على ذلك بنحو خاص أيضا بموجب المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 التي تنص على ما يلي: “يحرر عقد البيع بالإيجار المذكور في المادة 11 أعلاه لدى مكتب موثق…“.

رابعا: عقد البيع بالإيجار عقد من عقود التصرف.

يظهر لنا جليا من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 أن هذا العقد ليس من عقود الإرادة البسيطة أنما هو داخل في إطار عقود التصرف ذلك بسبب الأمد الطويل الذي يسري خلاله هذا الإيجار قبل أن ينقلب إلى بيع ألا وهي مدة 25 سنة[14]، فتترتب على ذلك أثار قانونية يمكن أن نذكر منها وجوب توافر أهلية التصرف في هذا العقد بما أنه ليس إيجار بسيط بل هو إيجار مقترن بعقد البيع الذي تشترط فيه أهلية كاملة.

كما أن هذا الإيجار لا يكون نافذا في مواجهة الغير إلا بعد إشهاره في المحافظة العقارية طبقا لنص المادة 17 من الأمر رقم 75-74[15] التي تنص على ما يلي “إن الإيجارات لمدة 12 سنة لا يكون لها أي أثر بين الأطراف ولا يحتج بها تجاه الغير في حالة عدم إشهارها”.

خامسا: عقد البيع بالإيجار من العقود المركبة.

بما أن العقود المركبة هي تلك العقود التي تمتزج فيها وتختلط عقود متعدد لتشكل عقدا واحدا، كما هو الحال بالنسبة لعقد البيع بالإيجار الذي يشكل مزيج بين عملية الإيجار والبيع حيث يبدأ إيجارا وينتهي بيعا، عند تسديد المستأجر لكل الأقساط وتنتقل إليه الملكية خالصة، فتطبق أحكام عقد الإيجار على هذا العقد في الشق المتعلق بالإيجار وتنطبق أحكام عقد البيع على الشق المرتبط بالبيع، لكن عندما تتنافر أحكام عقد البيع مع أحكام عقد الإيجار المطبقة على هذا العقد فإن البعض يرى بأنه يجب تغليب أحكام عقد البيع على أحكام عقد الإيجار.

المطلب الثاني: تكييف عقد البيع بالإيجار.

إن البيع بالإيجار تصرف قانوني أقرب ما يكون إلى الإيجار المقترن بالوعد بالبيع والشراء الملزم لجانبين أين يتراضى الطرفين على البيع والشراء، لكن بعد مدة معينة هي نفسها مدة الإيجار، التي تمتد بين 20 أو 25 سنة خلالها يتم دفع الأجرة التي حددت على أساس قيمة المبلغ الإجمالي للثمن على عدد الأشهر، وعند نهاية هذه المدة ينقلب الإيجار والوعد الملزم لجانبين إلى بيع بات وبصورة آلية[16].

إلا أنه يجب تمييز عقد البيع بالإيجار عن الوعد بالبيع ولا تغليب فكرة الوعد بالبيع ما دام البيع لا يتم إلا إذا أظهر الموعود له وهو المستأجر رغبته في الشراء، و هذا ما لا يتحقق في البيع بالإيجار، إنما يتم الإعلان عن الرغبة في الشراء عند إبرام عقد البيع بالإيجار الذي يتم في صورة عقد إذعان.

إضافة إلى كل ما سبق، يعتبر عقد البيع بالإيجار من العقود المركبة حيث يجمع بين عقد البيع وعقد الإيجار والوعد بالبيع والشراء، وبما أن عقد البيع بالإيجار لا يثير أي إشكال عند تنفيذه نكون في غناً للبحث عن العنصر الغالب فيه، لأن العبرة في العقود المركبة بالعقد الغالب فيه حيث تسري أحكامه على المتعاقدين فيما لا يتم الاتفاق عليه[17].

المبحث الثاني: أحكام عقد البيع بالإيجار.

سوف نتعرض في هذا المبحث إلى شروط وإجراءات إبرام عقد البيع بالإيجار كما يلي.

المطلب الأول: شروط عقد البيع بالإيجار والتزامات أطرافه.

ليتم عقد البيع بالإيجار صحيحا ومرتبا لآثاره القانونية يجب أن تتوافر فيه جميع أركانه المتمثلة في التراضي[18]، ومحل عقد البيع بالإيجار المتمثل في السكن بالنسبة للمؤجر ثمن بدل الإيجار بالنسبة للمستأجر، إلى جانب السبب[19]، و إفراغ عقد البيع بالإيجار في شكل رسمي. فضلا على وجوب اجتماع جل شروطه، المتمثلة في ألا يكون الشخص مالكا أو سبق له أن تملك عقارا معدا للاستعمال السكني ملكية كاملة، ولم يستفد من مساعدة مالية من الدولة لبناء أو شراء مسكن، ولا يتجاوز مستوى مداخيله 5 مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون[20]، تجدر الإشارة إلى أن عقد البيع بالإيجار يمكن أن يتضمن أيضا شرط الاحتفاظ بالملكية والمنع من التصرف في المسكن، والشرط الجزائي.

الفرع الأول: شرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار.

يعتبر عقد البيع بالإيجار بيع معلق فيه انتقال الملكية على شرط الوفاء بجميع الأقساط وكامل الثمن بحيث تعتبر الملكية قد انتقلت إلى المشتري بالاستناد إلى وقت البيع، إذا دفعت جميع الأقساط[21].

يضمن هذا الشرط للبائع المؤجر إمكانية الاحتفاظ بالمسكن إلى غاية تسديد الثمن كاملا من طرف المستأجر، كما تقضي بذلك المادة 19 من المرسوم التنفيذي رقم 01/105 بنصها على أنه “تنتقل ملكية السكن المعنى وفقا للقواعد المعمول بها بعد تسديد ثمن المسكن بكامله“.

كما يمنع هذا الأخير من القيام بأي تصرف بالبيع أو الهبة أو التنازل يخص السكن موضوع عقد البيع بالإيجار، طبقا لنص المادة 4 من المرسوم التنفيذي رقم 01/105 التي تنص على أنه “لا يمكن للمستفيد من البيع بالإيجار أن يتنازل عن مسكنه قبل نقل الملكية بصفة شرعية لفائدته“.

حيث يبقى هذا الشرط واقفا إلى أن يسدد المشترى كافة الثمن فوجود هذا الشرط يكون من أجل حفظ حق البائع المؤجر في حصوله على ثمن المبيع.

فلهذا الشرط دور تأميني هام حيث تنتقل الملكية إلى المشترى المستأجر متى التزم بالوفاء بجميع الأقساط في مواعيدها المحددة، وبالمقابل يمكن للبائع المؤجر المطالبة بفسخ العقد واسترداد المبيع في حالة ما إذا لم يوفي المشترى بالأقساط الدورية المتفق عليها[22].

إلا أن ما تجدر الإشارة إليه في هذا المقام هو إمكانية اتفاق المتعاقدان إما في نفس العقد أو في اتفاق لاحق، على مقدار التعويض المستحق للدائن في حالة ما إذا لم يقم المدين بتنفيذ التزاماته أو التأخر في تنفيذها[23].

حيث يكون التعويض مستحقا إذا صدر خطأ عن المدين، وذلك بامتناع هذا الأخير عن تنفيذ الالتزامات المتفق عليها أو التأخر في تنفيذها.

ولقد نص المشرع الجزائري على الشرط الجزائي في المادة 7 من القرار الوزاري المؤرخ في 04-05-2004[24] كما يلي “يتعهد المستأجر المستفيد بتسديد منتظم لكل قسط شهري خلال أيام الخمسة عشر الأولى من الشهر حسب الرزنامة المتفق عليها، وكل تأخر في الدفع يفوق مدة شهر يعرض المستفيد إلى دفع غرامة 2% من قسط كل شهر من التأخر“.

الفرع الثاني: التزامات أطراف عقد البيع بالإيجار.

نستعرض في هذا الفرع التزامات طرفي عقد البيع بالإيجار كما يلي:

أولا: التزامات المستفيد.

يجب على كل من يقدم على شراء مسكن بصيغة البيع بالإيجار أن يقوم بتسديد دفعة أولى لا تقل على 25% من ثمن المسكن المراد شرائه.

كما يجب على المستفيد أن يقوم بتسديد ثمن المسكن بعد أن يخصم منه مبلغ 25% في مدة لا تتجاوز 25 سنة حيث يتم التسديد المؤجل وفق أقساط تبين المبلغ الواجب دفعه شهريا موزعة على المدة المتفق عليها كما تقضي بذلك المادة 8 من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 المعدلة بموجب المرسوم رقم 04-340.

ثانيا: التزامات المتعهد بالترقية.

يلتزم البائع المؤجر(المتعهد بالترقية)، بإنجاز السكن وفقا لمعايير المساحة والرفاهية المحددة مسبقا، كما يلتزم إلى جانب ذلك بعد إنجاز المساكن وعند إبرام عقد البيع بالإيجار بالتصريح بوضع المسكن تحت تصرف المستأجر، المستفيد حسب صيغة البيع بالإيجار، إلى جانب التزامه بجل الضمانات القانونية، من ضمان التعرض والاستحقاق ضمان العيوب الخفية والالتزام بالتسليم في الآجال المحددة فضلا عن الالتزام بنقل الملكية فور النهاية من دفع الأقساط الشهرية[25].

وإذا رغب المستفيد من تسديد الأقساط قبل حلول آجال استحقاقها، يتعين على المتعهد مراجعة رزنامة الاستحقاقات.

المطلب الثاني: إجراءات البيع بالإيجار.

 نتطرق في هذا المطلب إلى إجراءات البيع الإيجاري، سواء كانت السابقة لإبرام عقد البيع بالإيجار بداية من طلب الاستفادة من المسكن إلى غاية إجراءات تحرير العقد والإجراءات التالية له.

الفرع الأول: الإجراءات السابقة لعقد البيع بالإيجار.

بعد تقديم طلب الشراء لدى الهياكل المخول لها قانونا إمكانية استقبال طلبات الاستفادة من السكن في إطار البيع بالإيجار، يسلم الطلب لدى الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره، مرفقا بالوثائق المكونة للملف.

يتم تسجيل هذه الطلبات وفق الترتيب الزمني وذلك فور استلامها في سجل يرقمه ويوقعه المدير العام للوكالة أو ممثله، تعالج هذه الطلبات من طرف لجنة خاصة يعينها وزير السكن[26]. تختتم أعمال اللجنة بمحضر يوقعه جميع أعضائها يبين جميع الأشخاص الذين عولجت ملفاتهم.

في الأخير يتم تسجيل جميع الأشخاص الذين استفادوا من البيع بالإيجار في بطاقة وطنية خاصة بهذه العملية، تفتتح على مستوى المديرية العامة للوكالة.

بعد ذلك يتم دعوة المستفيدين لدفع مبلغ 10% من ثمن السكن كالتزام نهائي بالشراء، وللمستفيد في هذه الأثناء أن يطالب بتحرير عقد البيع بالإيجار أمام الموثق وذلك قبل تسليم مفاتيح المسكن[27].

الفرع الثاني: الإجراءات اللاحقة لإبرام عقد البيع بالإيجار.

نتطرق في هذا الفرع إلى الإجراءات التي تلي إبرام عقد البيع بالإيجار بهدف نقل ملكية المسكن للمستأجر المستفيد، والتي يمكن تعدادها في ما يلي:

أولا: التوثيق.

  بما أن عقد البيع بالإيجار يرد على عقار، فطبقا لنص المادة 12 من الأمر رقم 70-91[28] والمادة 324 مكرر1 من القانون المدني التي تنص على أنه “زيادة عن العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطلان تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية أو محلات تجارية أو صناعية أو…..في شكل رسمي ويجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد…“.

فإنه يجب تحريره في شكل رسمي وذلك تحت طائلة البطلان، وهذا ما أكدته المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 01-105 بنصها على أنه “يحرر عقد البيع بالإيجار لدى مكتب التوثيق ويجب أن يحدد العقد الطابع الموقف للبيع بالإيجار في حالة عدم احترام المستفيد أحد الشروط“.

يلتزم الموثق بتحرير عقد البيع بالإيجار وفقا للنموذج الذي أعدته الوزارة مبينا شروط العقد، والتزامات كل أطرفه[29]، وتبرز جليا أهمية التوثيق في هذا التصرف فيما يلي:

-إتمام ركن من أركان العقد وهو الشكلية وإلا كان باطلا بطلانا مطلقا.

-تمكين المتعاقدين من سند تنفيذي يضمن تنفيذ الالتزامات المتبادلة لكل الطرفين.

-يتم فيه التصريح بالأقساط المدفوعة وإثبات ذلك بالوثائق وتحديد باقي الأقساط كي لا يلجأ المتعهد بالترقية إلى التلاعب بالأقساط والزيادة فيها متى يشاء.

ثانيا: التسجيل

يعتبر التسجيل عملية جبائية يقوم بها الموثق لحساب الخزينة العمومية ونيابة عن زبائنه، حيث يقوم بتحصيل رسوم التسجيل والطابع منه ليقوم بإيداعها في صندوق قابض الضرائب، المختص إقليميا، في آجال محددة بموجب الأمر رقم 76-105[30] المتعلق بالتسجيل المعدل والمتمم.

 تسجل العقود الموثقة في كشوف معدة من طرف المحررين على النسخ الأصلية، التي يجب إيداعها على مستوى مصلحة التسجيل في نفس الوقت الذي تقيد فيه هذه الدفاتر والنسخ الأصلية.

وما تجدر الإشارة إليه في هذا المقام هو أن إجراء التسجيل على خلاف ما يعتقد البعض لا يعتبر إجراء ناقل للملكية ولا يرتب على التصرف أي أثر إنما هو إجراء جبائي بحت.

كما أن عقد البيع بالإيجار عقد يتم تسجيله على غرار العقود الأخرى التي ترد على العقارات الأخرى.

ثالثا: الشهر.

يلعب الشهر وظيفة هامة في الإعلان وإعلام الغير بالمعاملات الواردة على العقارات والحقوق المترتبة عليها، وبناءً على ذلك فضل البعض تسميته بالإعلان العقاري بدلا من الإشهار العقاري.

فعقد البيع بالإيجار يتم إشهاره نظرا للمدة الطويلة التي يدومها هذا الإيجار والتي تستغرق من 20 إلى 25 سنة، ولما كان من وجوب إشهار العقود التي تتضمن إيجارات طويلة الأمد، وإن لم تتضمن نقلا لحق عيني لكن العبرة من وراء إشهارها هي الاحتجاج بهذا الإيجار بين الأطراف وفي مواجهة الغير[31].

رابعا: نقل ملكية المسكن.

 جعل المشرع الجزائري انتقال ملكية المسكن إلى المستفيد نهائيا موقوفا على دفع الأقساط جميعها في المواعيد المحددة في رزنامة التسديد، ويتم على إثر ذلك تحرير عقد جديد بعد الانتهاء من دفع الأقساط ويكون موضوع العقد هنا هو تكريس البيع النهائي، بموجب هذا العقد الأخير الذي يحرره الموثق، يسجله ويقوم بشهره في المحافظة العقارية، وتنتقل بذلك الملكية خالصة إلى المشتري بصورة نهائية.

خاتمة:

يعتبر عقد البيع بالإيجار عقد ملزم لجانبين يرتب التزامات متبادلة على عاتق طرفيه، تتمثل التزامات المتعهد بالترقية العقارية بالتسليم والضمان بكافة أنواعه، ويلتزم المستأجر المستفيد في مقابل ذلك بتسلم واستعمال المسكن فيما أعد له والمحافظة عليه وصيانته والامتناع عن التصرف فيه إلى غاية تمام تسديد الأقساط المالية بصفة دورية وتكملة الثمن.

كما أنه عقد حديث النشأة جاء لتحقيق منفعة اجتماعية عامة تتمثل في الحد من أزمة السكن في المجتمع الجزائري، حيث تضمن هذه التقنية للمواطن متوسط الدخل سكنا لائقا يأويه، فتتيح له إمكانية الحصول على سكن مقابل دفع ثمنه في شكا أقساط طيلة مدة الإيجار.

يُمكن عقد البيع بالإيجار ملكية كاملة كل شخص لا يملك أو لم يسبق له أن تملك عقارا ذات استعمال سكني ولم يستفد من المساعدة المالية للدولة من أجل بناء مسكن، لا يتجاوز دخله 6 مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون، على أنه لا تتاح فرصة الاستفادة من هذه الصيغة إلا مرة واحدة لنفس الشخص.

إلى جانب كون عقد البيع بالإيجار عقد مركب يبدأ إيجارا وينتهي بيعا عند تسديد المستأجر المستفيد كافة الأقساط الدورية المتفق عليها مع المتعهد بالترقية العقارية، وبما أن المشرع الجزائري لم ينص في المرسوم التنفيذي رقم 01-105 المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار على أحكام خاصة بالالتزامات طرفي هذا العقد، فإنه يتعين إعمال أحكام القانون المدني أي القواعد العامة في البيع والإيجار وذلك حسب المرحلة التي نكون فيها أي قبل أو بعد انتقال الملكية.

يحقق عقد البيع بالإيجار فائدة مزدوجة لطرفيه يمنح المتعهد بالترقية العقارية فرصة توظيف أمواله والاحتفاظ بالمسكن محل العقد إلى غاية نهاية المدة المتفق عليها وقبض كامل الأقساط، كما يمنح المستأجر المستفيد فرصة الحصول على سكن يأويه مقابل دفع أقساط دورية ومنتظمة.

من خلال دراسة عقد البيع بالإيجار تتضح جملة من النتائج يمكن ذكر أهمها كالتالي:

1. عقد البيع بالإيجار من العقود الفورية التي يمتد تنفيذها في المستقبل، بحكم كون تنفيذها يتطلب مدة من الزمن.
2. عقد البيع بالإيجار ذو طبيعة مزدوجة مدنية وتجارية في الوقت نفسه، فهو عمل تجاري بالنسبة للبائع المؤجر وعمل مدني بالنسبة للمستأجر المستفيد.
3. يعتبر عقد البيع بالإيجار من عقود الإذعان يقوم الأفراد فيها بالانضمام إلى العقد دون المناقشة المسبقة لشروطه، وذلك بسبب حاجتهم إلى السكن.

ختاما لهذه الدراسة يمكن القول أنه من المستحسن لو قام المشرع بإدراج عقد البيع بالإيجار ضمن العقود الخاصة التي نظمها في القانون المدني نظرا لطبيعته القانونية التي تتميز بالخصوصية التي حيث يجمع بين أحكام عقد البيع وعقد الإيجار وأحكام الملكية المشتركة.

 

قــائمة المصادر والمراجع:

أولا: باللـغة العربيــة:

1. الكتب:
2. أنور سلطان، العقود المسماة، شرح عقدي البيع والمقايضة، دار الجامعة الجديدة للنشر والطباعة والتوزيع، الإسكندرية، 2005.
3. أحمد سعد أحمد حمدي، دراسة قانونية مقارنة بأحكام الإيجار المنتهي بالتمليك في الفقه الإسلامي، دار الكتب القانونية، مصر، 2007.
4. السنهوري أحمد عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، المجلد الأول، مصادر الالتزام، منشورات الحلبى الحقوقية، بيروت، لبنان، 1986.
5. السنهوري أحمد عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد-حق الملكية- منشورات الحلبى الحقوقية، بيروت، لبنان، 2000.
6. السعدي محمد صبري، الواضح في شرح القانون المدني، عقد البيع والمقايضة، دراسة مقارنة في القوانين العربية، دار الهدى للنشر والطباعة والتوزيع، عين مليلة، 2006.
7. رمضان أبو سعود، شرح العقود المسماة ، دار الجامعة الجديدة، مصر، 2006.
8. عرفة عبد الوهاب، الموسوعة الشاملة للملكية العقارية وعقود تسجيلها في الشهر العقاري، مطبعة الإشعاع الفنية، دون مكان النشر، دون سنة النشر .
9. ناصيف إلياس، موسوعة في العقود المدنية والتجارية، عقد البيع ، الجزء 8، دون مكان النشر، 1995.
10. وزاني وسيلة، وظيفة التوثيق في النظام القانوني الجزائري، دراسة قانونية تحليلية، دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع، الجزائر، 2009.
11. الرسائل الجامعية:
12. حمزي إبراهيم، النظام القانوني لعقد الاعتماد الإيجاري للأصول المنقولة، مذكرة لنيل شهادة ماجستير فرع قانون الأعمال، جامعة تيزي وزو، 2001.
13. قارس بوبكر، الشرط الجزائي وسلطة القاضي في تعديله على ضوء القانون المدني الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في العلوم القانونية، جامعة الحاج لخضر، باتنة، 29 جانفي 2015.

• المقالات:

1. حمليل نوارة، عقد البيع بالإيجار، مجلة الباحث، جامعة غرداية، العدد 5، لسنة 2007.
2. غبار رضا، النظام القانوني للبيع بالإيجار في الشروط الموضوعية، مجلة العلوم الإنسانية، جامعة محمد خيضر، بسكرة، العدد 27 لسنة 2012.
3. مونة عمر، عقد الإجارة المنتهية بالتمليك ، مجلة الواحات للبحوث والدراسات، العدد 11، قسم العلوم الإسلامية، المركز الجامعي غرداية، الجزائر 2011.
4. الملتقيات والمؤتمرات:

يوسفي رشيد حمودي أعمر، تمويل الإيجار المنتهية بالتمليك في ظل المعيار الشرعي والمحاسبي الإسلاميين، المؤتمر العلمي الثاني، بعنوان الخدمات المصرفية الإسلامية بين النظرية والتطبيق، يومي 15 و16 ماي 2013، الأردن.

1. النصوص القانونية:
2. الأمر رقم 75-58 مؤرخ في 26 سبتمبر 1975 يتضمن القانون المدني المعدل والمتمم.
3. الأمر رقم 76-105 مؤرخ في 09ديسمبر 1976 يتضمن قانون التسجيل، ج ر العدد 81 لسنة 1976، معدل ومتمم.
4. قرار مؤرخ في 23 يوليو 2001 يحدد شروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار و كيفيات ذلك، ج.ر، عدد 52، لسنة 2001.
5. المرسوم التنفيذي رقم 03-35 المؤرخ في 13 جانفي 2003، ج.ر عدد 3 الصادر في 22/01/2003.
6. قرار وزاري مؤرخ في 04 ماي 2004 يعدل ويتمم القرار المؤرخ في 23 جويلية 2001 المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار، ج.ر العدد 43 الصادر في 04-07-2004.
7. القانون رقم 70-91 مؤرخ في 15 ديسمبر 1970 المتضمن مهنة التوثيق، الملغى بموجب القانون 88-27 مؤرخ في 12 جويلية 1988، الملغى بموجب القانون رقم 06-02 مؤرخ في فبراير 2006 يتضمن تنظيم مهنة الموثق، ج ر العدد 14 لسنة 2006.
8. المرسوم التنفيذي رقم 01-105 مؤرخ في 23-04-2001 يتعلق بتحديد شروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك، معدل ومتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 12-432 مؤرخ في 25 ديسمبر 2012، ج.ر العدد 71 لسنة 2012.
9. الأمر رقم 74-75 مؤرخ في 12 نوفمبر 1975 يتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، معدل ومتمم بالقانون رقم 15-18 مؤرخ في 30 ديسمبر 2015 يتضمن قانون المالية لسنة 2016.

ثانيا: باللـغة الفرنسيـة:

1. HUILLIER Hugues, location-vente, encyclopédie civile, Dalloz, France, 2019.

[1]-مونة عمر، عقد الإجارة المنتهية بالتمليك ، مجلة الواحات للبحوث والدراسات، العدد 11، قسم العلوم الإسلامية، المركز الجامعي غرداية، الجزائر 2011، ص 255.

[2]-يوسفي رشيد حمودي أعمر، تمويل الإيجار المنتهية بالتمليك في ظل المعيار الشرعي والمحاسبي الإسلاميين، المؤتمر العلمي الثاني، بعنوان الخدمات المصرفية الإسلامية بين النظرية والتطبيق، مداخلة غير منشورة، يومي 15 و16 ماي 2013، الأردن ص 9.

[3]– الجريدة الرسمية العدد 4 الصادر في 15 جانفي 1997.

[4]-ج.ر العدد 25 الصادر في 28 أفريل 2001، معدل ومتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 12-432 مؤرخ في 25 ديسمبر 2012، ج.ر العدد 71 لسنة 2012.

[5]-للتفصيل في ذلك أنظر رمضان أبو سعود، شرح العقود المسماة ، دار الجامعة الجديدة، مصر، 2006، ص 25 وما بعدها.

[6]-حمليل نوارة، عقد البيع بالإيجار، مجلة الباحث، جامعة غرداية، العدد 5، لسنة 2007 ، ص 17.

[7]-للتفصيل في ذلك أنظر السنهوري أحمد عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، المجلد الأول، مصادر الالتزام، منشورات الحلبى الحقوقية، بيروت، لبنان، 1986، ص 154.

[8]– حمزي إبراهيم، النظام القانوني لعقد الاعتماد الإيجاري للأصول المنقولة، مذكرة لنيل شهادة ماجستير فرع قانون الأعمال، جامعة تيزي وزو، 2001، ص 87.

[9]– « la location-vente désigne d’avantages une variété d’opérations juridiques quelles ne correspond a un type de contrat » ;

Voir HUILLIER Hugues, location-vente, encyclopédie civile, Dalloz, France, 2019 , p 2.

[10]-أحمد سعد أحمد حمدي، دراسة قانونية مقارنة بأحكام الإيجار المنتهي بالتمليك في الفقه الإسلامي، دار الكتب القانونية، مصر، 2007، ص 11.

[11]-للمزيد من التفصيل، أنظر ناصيف إلياس، موسوعة في العقود المدنية والتجارية، عقد البيع ، الجزء 8، د.م.ن، 1995، ص 45.

[12]-تجدر الإشارة إلى أن هذه المادة تم تعديلها بموجب المادة 5 من المرسوم التنفيذي رقم 03-35 المؤرخ في 13 جانفي 2003، ج.ر عدد 3 الصادر في 22/01/2003. و نصت على ما يلي: “تطبق هذه الأحكام على المساكن المنجزة بواسطة ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية أو بواسطة مصادر بنكية أو تمويلات أخرى”.

[13]– 70-91 مؤرخ في 15 ديسمبر 1970 المتضمن مهنة التوثيق، الملغى بموجب القانون 88-27 مؤرخ في 12 جويلية 1988، الملغى بموجب القانون رقم 06-02 مؤرخ في فبراير 2006 يتضمن تنظيم مهنة الموثق، ج ر العدد 14 لسنة 2006.

[14]– صارت هذه المدة 25 سنة بموجب المادة 2 من المرسوم التنفيذي رقم 04-340 المؤرخ في نوفمبر 2004 المتضمن تعديل المرسوم التنفيذي رقم 01-105 ج ر عدد 69 الصادر في 03 نوفمبر 2004.

[15]– الأمر رقم 74-75 مؤرخ في 12 نوفمبر 1975 يتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، معدل ومتمم بالقانون رقم 15-18 مؤرخ في 30 ديسمبر 2015 يتضمن قانون المالية لسنة 2016.

[16]– راجع حمليل نوارة، المرجع نفسه، ص 24.

[17]-للتفصيل أكثر أنظر، أنور سلطان، العقود المسماة، شرح عقدي البيع والمقايضة، دار الجامعة الجديدة للنشر والطباعة والتوزيع، الإسكندرية، 2005، ص 59 وما بعدها.

[18]– تنص المادة 59 من القانون المدني الجزائري على أنه “يتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقتين دون الإخلال بالنصوص القانونية“.

[19]– طبقا لنص المادة 98 من القانون المدني الجزائري التي تنص على ما يلي: “كل التزام مفترض أن له سببا مشروعا ما لم يقم الدليل على غير ذلك. ويعتبر السبب المذكور في العقد هو السبب الحقيقي حتى يقوم الدليل على ما يخالف ذلك فإذا قام الدليل على صورية السبب فعلى من يدعي أن للالتزام سببا آخر مشروعا أن يثبت ما يدعيه“.

[20]– لأكثر من التفصيل أنظر غبار رضا، النظام القانوني للبيع بالإيجار في الشروط الموضوعية، مجلة العلوم الإنسانية، جامعة محمد خيضر، بسكرة، العدد 27 لسنة 2012، ص 367.

[21]-عرفة عبد الوهاب، الموسوعة الشاملة للملكية العقارية وعقود تسجيلها في الشهر العقاري، مطبعة الإشعاع الفنية، دون مكان النشر، دون سنة النشر، ص 575.

[22]-السعدي محمد صبري، الواضح في شرح القانون المدني، عقد البيع والمقايضة، دراسة مقارنة في القوانين العربية، دار الهدى للنشر والطباعة والتوزيع، عين مليلة، 2006، ص 395.

[23]– يعرف ذلك بالشرط الجزائي في عقد البيع بالإيجار، وللتفصيل أكثر أنظر، قارس بوبكر، الشرط الجزائي وسلطة القاضي في تعديله على ضوء القانون المدني الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في العلوم القانونية، جامعة الحاج لخضر، باتنة، 29 جانفي 2015، ص 7 وما بعدها.

[24]-قرار وزاري مؤرخ في 04 ماي 2004 يعدل ويتمم القرار المؤرخ في 23 جويلية 2001 المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار، ج.ر العدد 43 الصادر في 04-07-2004.

[25]-للمزيد من التفصيل أنظر، السنهوري أحمد عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد-حق الملكية- منشورات الحلبى الحقوقية، بيروت، لبنان، 2000، ص 1019.

[26]-قرار مؤرخ في 23 يوليو 2001 يحدد شروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار و كيفيات ذلك، ج.ر، عدد 52، لسنة 2001.

[27]-حمليل نوارة، مرجع سابق، 26.

[28]-الأمر رقم 70-91 مؤرخ في 15 ديسمبر 1970 المتضمن مهنة التوثيق، الملغى بموجب القانون 88-27 مؤرخ في 12 جويلية 1988، الملغى بموجب القانون رقم 06-02 مؤرخ في فبراير 2006 يتضمن تنظيم مهنة الموثق، ج ر العدد 14 لسنة 2006.

[29]-القرار المؤرخ في 23 جويلية 2001، المتضمن عقد البيع بالإيجار، ج.ر، عدد 52، لسنة 2001.

[30]-الأمر رقم 76-105 مؤرخ في 09ديسمبر 1976، ج ر العدد 81 لسنة 1976، معدل ومتمم.

[31]-للتفصيل أكثر راجع، وزاني وسيلة، وظيفة التوثيق في النظام القانوني الجزائري، دراسة قانونية تحليلية، دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع، الجزائر، 2009، ص 117 و ما بعدها.