نظام التسجيل العقاري الاختياري في الضفة الغربية ومدى توافقه مع مبادئ السجل العيني العقاري

 نظام التسجيل العقاري الاختياري في الضفة الغربية ومدى توافقه مع مبادئ السجل العيني العقاري

The elective real estate registration system in the West Bank and its compatibility with the principles of the in-kind real estate registry

مصطفى أحمد فرحان، باحث دكتوراه في القانون، جامعة محمد الخامس بالرباط، المغرب.

Farhan A. Mustafa, PhD Law Student, Mohammed V. University, Rabat, Morocco.

مقال نشر في   مجلة جيل الأبحاث القانونية المعمقة العدد 45 الصفحة 43.

 

 

Abstract

The Law of Registration of Immovable Property that had not been registered before, Law No. 6 of 1964, has provided for an optional, special, and non-free mechanism for subjecting immovable property to the Palestinian Real Estate Registry, being the second mechanism after the settlement process decided by the Land and Water Settlement Law No. 40 Of 1952, which is considered the first mechanism that is compulsory, general, and comprehensive, which made the Palestinian Real Estate Registry characterized by duality or double source, as the in-kind real estate registry in the Palestinian real estate system consists of lands registered under the settlement, and those registered under the new registration works. The new registration works do not extend beyond the land or real estate subject of this registration, and therefore the real estate adjacent to this property may not be registered. In the event of announcing the settlement in any territory, the settlement works will inevitably include unregistered lands and those previously registered under the new registration works. This matter requires research in the strength and final form of the real estate entries according to the new registration works when they are included in the settlement and whether the settlement court has the judgment or the report other than the final entries according to the provisions of the new registration.

Key Words: real estate registration, in-kind real estate registration, new registration, settlement, immovable property, real estate entry, real estate conflict resolution, real estate security.

 

الملخص

قرر قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 06 لسنة 1964، آلية اختيارية، خاصة، وغير مجانية لإخضاع الأموال غير المنقولة إلى السجل العقاري الفلسطيني، باعتبارها الآلية الثانية بعد عملية التسوية التي قررها قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952، والتي تعتبر الآلية الأولى والتي تمتاز بالإجبارية والعموم والشمولية، الأمر الذي جعل سجل الأراضي الفلسطيني يتصف بثنائية أو ازدواجية المصدر، حيث يتكون السجل العيني العقاري في النظام العقاري الفلسطيني من الأراضي المسجلة بموجب التسوية، وتلك المسجلة بموجب أعمال التسجيل الجديد، وحيث أن اعمال التسجيل الجديد لا تتعدى الأرض أو العقار موضوع هذا التسجيل وبالتالي فإن العقارات الملاصقة لهذا العقار قد لا تكون مسجلة، فإنه وفي حال إعلان أعمال التسوية في أي منطقة فإن أعمال التسوية ستشمل حتما الأراضي غير المسجلة وتلك التي سبق تسجيلها بموجب أعمال التسجيل الجديد، الأمر الذي يتوجب معه البحث في مدى قوة ونهائية القيود العقارية بموجب أعمال التسجيل الجديد عند شمولها بالتسوية وما اذا كانت محكمة التسوية تملك الحكم أو التقرير بخلاف القيود النهائية بموجب أحكام التسجيل الجديد.

الكلمات المفتاحية: التسجيل العقاري، السجل العيني العقاري، التسجيل الجديد، التسوية، الأموال غير المنقولة، القيد العقاري، حل النزاعات العقارية، الأمن العقاري.

 

 

المقدمة

ظهر نظام السجل العيني او العقاري لأول مرة في بداية النصف الثاني من القرن التاسع عشر في استراليا بفضل السيد روبرت تورنس الذي وضع قواعد وأسس هذا النظام والتي عرفت لاحقا بقواعد تورنس^([1])، وقد أخذت معظم الدول ذات الاتجاه الجرماني^([2])، كألمانيا واستراليا وسويسرا بهذا النظام، كما أخذت الدولة العثمانية كذلك بنظام شبيه بنظام تورنس من حيث اعتماد الوحدة العقارية كأساس للتسجيل دون الالتزام بالمبادئ التي تبناها نظام تورنس وبخاصة تلك المتعلقة بحجية قيد التصرفات العقارية المطلقة، وذلك كما نرى لتعارض الأخذ بتلك المبادئ على إطلاقها مع موقف الفقه الإسلامي، وسمي هذا النظام بنظام الطابو وانتقل بعد الدولة العثمانية الى معظم التشريعات في الدول العربية التي كانت منطوية تحت لوائها كسوريا ولبنان والأردن والعراق وفلسطين^([3])، كما تبنى المشرع المصري هذا النظام الى جانب نظام الشهر العقاري الشخصي، على أن يطبق تدريجيا على المناطق التي يجري مسحها مسحا حديثا^([4]). ويسمى هذا النظام بنظام السجل العقاري في كل من سوريا ولبنان والكويت وتونس^([5]) والاردن وفلسطين بينما يطلق عليه نظام السجل العيني في مصر. وقد عرف البعض هذا النظام بأنه مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار، وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به^([6]). وارى ان التعريفات السابقة لم تستطع إيجاد تعريف شامل للسجل العيني اذ انها تركزت على وظائف السجل العيني بدلاً من تعريفه، ويمكن تعريفه من خلال ما سبق بأنه النظام العقاري الذي يعتمد العين أو الوحدة العقارية أساساً لعملية تسجيل التصرفات العقارية، في سجلات خاصة تمتاز بقوة إثبات مطلقة أو نسبية طبقا للقوانين المحددة لمدى آثار التسجيلات العقارية على تطهير التصرف العقاري المسجل في الدوائر المختصة بهذا النظام. ويتمتع نظام السجل العيني بعدة مزايا تجعل منه نظاما ذا أفضلية على نظام الشهر العقاري أو الشخصي سواء من حيث الترتيب والحجية وضبط مساحة العقار وحفظ الحقوق المسجلة من خطر التقادم الأمر الذي يسهم في توفير الائتمان العقاري المطلوب لتطوير العقار أو زيادة قيمته وسنبين مدى توافق النظام العقاري الفلسطيني في الضفة الغربية مع هذا النظام وأثر ذلك على الأمن والاستقرار العقاري،

أهمية البحث:

    تتمثل أهمية البحث في بيان أهمية التسجيل المجدد، كآلية اختيارية للتسجيل العقاري في النظام العقاري الفلسطيني، ومدى توافق هذه الآلية مع مبادئ السجل العيني العقاري، وأهمها ضمان استقرار المعاملات العقارية والأمن القانوني العقاري، مع الاشارة الى ايجابيات وسلبيات هذه الآلية التي تعتبر موازية مع آلية التسجيل العقاري الاجباري المتمثل بإعمال تسوية الأراضي والمياه.

إشكالية البحث:

  تتمثل إشكالية البحث في مدى توافق نظام التسجيل المجدد للأموال غير المنقولة كآلية اختيارية في الضفة الغربية مع مبادئ السجل العيني العقاري؟ ومدى تحقيق الاستقرار والائتمان العقاري من خلال اخضاع العقار ضمن هذه الآلية؟

منهجية البحث:

  سيتم تناول هذا البحث من خلال استخدام المنهج الوصفي التحليلي، في محاولة للإجابة عن إشكالات الدراسة المطروحة، والذي سيتم تناوله في مقدمة ومبحثين وخاتمة وفقا لما يلي:

المبحث الأول. مكانة التسجيل المجدد في السجل العقاري الفلسطيني وطبيعته القانونية.

المبحث الثاني. مدى توافق نظام التسجيل المجدد كآلية اختيارية النظام العقاري الفلسطيني مع مبادئ السجل العيني العقاري.

المبحث الأول

مكانة التسجيل المجدد في السجل العقاري الفلسطيني وطبيعته القانونية

يتضمن النظام العقاري الفلسطيني العديد من السجلات العقارية التي وضعت ضمن حقب زمنية مختلفة إما لغايات تدوين قيمة الضرائب على الأراضي والملتزمين بها، كسجلات ضريبة الأملاك، وإما لغايات تسجيل الملكيات العقارية ولكن دون تحديد الأراضي المسجلة بشكل دقيق أو عن طريق الخرائط الهندسية في أغلب الحالات، كالسجلات التركية، والإنجليزية، إلا أن السجلات العقارية التي تعتبر المكون الأساسي للسجل العيني العقاري في النظام العقاري الفلسطيني فهي تلك السجلات العقارية الناتجة عن أعمال التسجيل الإجباري، المتمثل بأعمال التسوية وفقا لقانون تسوية الأراضي والمياه 40رقم لسنة 1952، أو أعمال التسجيل الاختياري المتمثل بأعمال تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وفقا للقانون رقم 06 لسنة 1964، وسنتناول هذا المبحث ضمن مطلبين نخصص الأول منهما لدراسة التسجيل الجديد كوسيلة ثانية بعد التسوية في سجل الأراضي الفلسطيني، فيما نخصص المطلب الثاني للبحث في الطبيعة القانونية للتسجيل الجديد.

المطلب الأول

التسجيل الجديد الوسيلة الثانية بعد التسوية في سجل الأراضي الفلسطيني

يعتبر التسجيل الجديد الوسيلة الاختيارية لإخضاع العقار في الضفة الغربية لنظام السجل العيني العقاري، ويمتاز بأنه نظام اختياري وخاص حيث يتحمل طالب التسجيل تكاليف أعمال التسجيل والرسوم والمصاريف في مقابل عملية التسوية التي تعتبر عمالية اجبارية تمتاز بالعموم والشمولية وتباشرها السلطات العامة لإخضاع كامل الاراضي في منطقة التسوية لنظام السجل العيني العقاري، وسنتناول هذا المطلب ضمن فرعين نخصص الأول منهما لتعريف التسجيل الجديد وتمييزه عن عملية التسوية، فيما نخصص الفرع الثاني للبحث إجراءات ومراحل التسجيل الجديد.

الفرع الأول

تعريف التسجيل الجديد وتمييزه عن عملية التسوية

سنخصص هذا الفرع للبحث في تعريف التسجيل الجديد (أولا)، وتمييز التسجيل الجديد عن التسوية (ثانيا).

أولا. تعريف التسجيل الجديد

لم يورد قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 النافذ في الضفة الغربية^([7]) أي تعريف للتسجيل الجديد، مكتفيا بتعريف معاملات التسجيل الواردة ضمن احكام المادة الثانية منه بأنها المعاملات المتعلقة بتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في دوائر التسجيل^([8]). حيث تلافى المشرع وضع تعريف دقيق لماهية هذا التسجيل مكتفيا بوضع شرط مانع لمعاملات التسجيل المؤسسة وفقا لهذا القانون بأن لا تكون الاموال غير المنقولة موضوع هذا التسجيل قد سبق تسجيلها في دوائر تسجيل الاراضي. وقد تكرر التأكيد على هذا الشرط ضمن احكام المادة الثالثة من هذا القانون والتي نصت على انه:( لا تجري أية معاملات تسجيل جديدة على أرض لها تسجيل سابق أو مشمولة بأعمال التسوية)^([9]). وقد عرف البعض^([10]) التسجيل الجديد بأنه:( تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في دوائر تسجيل الاراضي)، وهو بذلك لا يشمل الاراضي التي تمت بها اعمال التسوية وتم اصدار سجل طابو بها، وهو اجراء اختياري من قبل المالكين لتسجيل اموالهم غير المنقولة لدى دوائر الاراضي، وهو بذلك يخرج عن نطاق ارادة الدولة بإجراء التسجيل جبرا على الاموال غير المنقولة، وبالتالي فان هذه الاجراءات تكون على نفقة المالكين بشكل كلي ولا تكلف الدولة شيئا، بل وبخلاف ذلك فان الدولة تتقاضى رسوما معينة عند القيام بتلك الاجراءات في سبيل اتمام اجراءات التسجيل، علما بأن قوة السند الصادر عن طريق التسجيل المجدد له قوة السند الصادر عن التسوية وكلاهما يقطع النزاع فيما يخص ملكية الارض وبصدوره لا يجوز الطعن به او الادعاء خلاف ما ورد به)^([11])، بينما كان القانون العراقي اكثر دقة في تعريف التسجيل المجدد اذ عرف قانون التسجيل العراقي رقم 43 لسنة 1971 التسجيل المجدد ضمن احكام المادة 43 منه بأنه:( تثبيت حق الملكية وتسجيله باسم صاحبه الحقيقي في السجل العقاري واصدار السند به وفق أحكام هذا القانون)⁽[12]⁾، وقد عرفه بعض الشراح بأنه:(تثبيت حق الملكية أو الحقوق العينية الأخرى لأول مرة للعقارات الغير مسجلة في دوائر التسجيل العقاري أو التي هي بحكم غير المسجلة استنادا الى الحيازة بسبب صحيح وبحسن نية مع توافر مدة التقادم المكسب للملكية)^([13]) وبالتالي يمكن تعريف التسجيل الجديد بأنه تسجيل عيني عقاري يهدف لإدخال العقار الى نظام التسجيل العقاري بشكل اختياري وفق الاجراءات المنصوص عليها في هذا القانون. تكمن أهمية التسجيل الجديد في السجل العقاري الفلسطيني في كونه الآلية الثانية لإخضاع العقار ضمن نظام التسجيل العقاري الفلسطيني، وفقا لإرادة ورغبة مالك العقار او الحق العيني العقاري موضوع التسجيل وعلى نفقته الشخصية، وبالتالي فأن هذه الآلية يمكن أن توفر الحماية القانونية للعقار المسجل وفقا لقانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في حال كان هذا العقار مستثنى أو غير مشمول بأعمال التسوية الامر الذي من شأنه السماح وفقا لنظام عقاري موازي لعملية التسوية العقارية وبالتالي عدم حرمان اصحاب الحقوق العقارية خارج مناطق التسوية أو غير المشمولين بأحكامها لأي سبب من الاسباب من الاستفادة من مميزات التسجيل العقاري. فيما يمكن لهذه الآلية من تحقيقه من النواحي السياسية والاقتصادية والاجتماعية، ولا تخرج هذه الاهمية عن اهداف التسجيل العقاري التي يحققها نظام السجل العيني العقاري بوصفه التسجيل الأول للعقار في النظام العقاري الفلسطيني، وان كان قانون تسجيل الأموال غير المنقولة رقم 6 لسنة 1964 النافذ في الضفة الغربية شأنه شأن التشريع العراقي لم يستخدم مصطلح التسجيل الأول للعقار حيث تبنى القانون النافذ في الضفة الغربية بفلسطين مصطلح التسجيل الجديد، وتبنى القانون العراقي مصطلح التسجيل المجدد^([14])، ويرى البعض^([15]) بحق الى ان تسمية التسجيل المجدد أو الجديد لا تعني أن حق الملكية أو الحقوق العينية الأخرى مسجلة بحيث يتم تجديد هذا التسجيل بموجب معاملة التسجيل المجدد، بل على العكس من ذلك فأن الشرط الأساسي والجوهري لهذا التسجيل ان لا يكون للعقار تسجيلا سابقا في السجل العقاري أو ان يكون هذا التسجيل هو التسجيل الأول في السجل العقاري، ولعل تسمية قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها الواردة في القانون رقم 6 لسنة 1964 النافذ بالضفة الغربية في فلسطين يفيد ذات المعنى المقصود بالتسجيل الأول ولا يطرح الخلط الذي قد يؤديه الفهم الاصطلاحي لما ورد في قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 مما حذا ببعض الفقه العراقي^([16]) الى التوصية باستبدال تسمية التسجيل المجدد الواردة في القانون العقاري العراقي بالقيد الأول عوضا عن تسمية التسجيل المجدد لما قد تثيره من خلط.

 كما يمكن إجراء التسجيل المجدد لأملاك المدين غير المسجلة بناء على قرار قضائي ضمن اجراءات الحجز العقاري لأموال المدين غير المنقولة، وقد تبنى قانون التنفيذ الفلسطيني هذه الآلية لتسجيل الأراضي والأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها تمهيدا لحجزها، وافرد لها احكاما خاصة في قانون التنفيذ الفلسطيني واخضعها لأحكام التسجيل الاختياري بأمر قضائي وفقا لأحكام قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، حيث نصت المادة 111 من قانون التنفيذ الفلسطيني رقم 23 لسنة 2005 بأنه:( 1. يجوز حجز وبيع أموال المدين غير المنقولة الجائز حجزها قانوناً وفاءً لدين محكوم به أو مربوط بسند واجب التنفيذ ولو لم تكن مسجلة في دوائر التسجيل على أن تراعى الشروط الآتية: أ. أن يطلب الدائن إلى دائرة الأراضي تسجيل الأموال غير المنقولة باسم المدين. ب. أن تقيد دائرة تسجيل الأراضي الطلب في سجل خاص بعد أن يقدم لها الدائن صورة مصدقة من الحكم أو السند الذي بيده وأي أوراق أو سندات أخرى يطلبها مدير الأراضي مع دفع الرسوم الواجبة. ج. يجري التحقيق في تصرفات المدين المراد التنفيذ عليه على الوجه المحدد في القوانين والأنظمة المتعلقة بمعاملات التسجيل الجديدة. 2. يباشر بعد ذلك التنفيذ على هذه الأموال وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون وتخصم دائرة التنفيذ من ثمنها ما أنفقه الدائن على معاملات التسجيل وتقوم بسداده له)^([17]).

ثانيا. تمييز التسجيل المجدد عن أعمال التسوية

يمكن تمييز التسجيل الجديد سالف الذكر عن عملية التسوية في ارادة المالك أو المتصرف في العقار موضوع التسجيل اذ ان عملية التسوية وكما سبق الاشارة هي عملية اجبارية وليست اختيارية بحيث يقرر مأمور التسوية اجراء التسوية والمناطق والاراضي المشمولة بهذه العملية بينما تتميز اجراءات التسجيل الجديد بالاختيارية في ادخال العقار موضوع التسجيل في نظام التسجيل العقاري من عدمه، على الرغم من ان مبدأ الاختيارية يقتصر على المباشرة بعملية التسجيل ومتابعة الاجراءات امام دائرة التسجيل ودفع الرسوم المطلوبة تمهيدا لتسجيل العقار واصدار شهادة تسجيل له ولا يستطيع المالك بعد ذلك اخراج العقار من هذا النظام فيعد تسجيل العقار واصدار شهادة التسجيل يصبح هذا العقار من العقارات المسجلة بشكل نهائي⁽[18]⁾. كما يمكن تمييز هذا النظام عن نظام التسوية بأن عملية التسجيل تعتبر عملية تسوية خاصة أو فردية مقارنة بالتسوية العامة التي تقوم بها الدولة اذ انها تعتمد على نفقة ومبادرة المالك أو المتصرف الذي يقدم طلبا خاصا لدائرة التسجيل لتسجيل عقاره ضمن السجل العقاري ولا يتطلب نفقات من المالية العامة او جهود بشرية مقارنة بعملية التسوية التي تتم على نفقة الحكومة وتتطلب نفقات وموارد مالية وبشرية كبيرة^([19]). كما ان التسجيل الجديد يباشر في كل عقار على حدة بعكس الحال في عملية التسوية التي تشمل عادة جميع قطع الاراضي والاموال غير المنقولة ضمن الاحواض المشمولة في عملية التسوية، باستثناء تلك التي يقرر مأمور التسوية استثناءها من هذه العملية^([20]).

الفرع الثاني

اهمية التسجيل الجديد في النظام العقاري الفلسطيني

سنتناول هذا الفرع من خلال البحث في أهمية التسجيل الجديد في النظام العقاري الفلسطيني( أولا)، و النطاق القانوني لعملية التسجيل الجديد(ثانيا).

أولا. أهمية التسجيل الجديد في النظام العقاري الفلسطيني

تكمن أهمية التسجيل الجديد للأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وفقا لأحكام القانون رقم 06 لسنة 1964، كآلية اختيارية لإخضاع العقار للنظام العقاري العيني، فيما تحققه هذه الآلية في تطبيق نظام السجل العيني العقاري في المناطق التي لم تعلن فيها أو لم تشملها تسوية الأراضي والمياه، والوصول بالتالي إلى المزايا التي يحققها هذا النظام من خلال رغبة صاحب العقار وما يراه من مصلحة تراعي خصوصية كل عقار، ودون الارتباط برغبة السلطات العامة ومدى توافر الامكانيات المادية والادارية التي تحتاجها عملية التسوية بوصفها عملية شاملة وعامة ولا تختص بعقار محدد.

ثانيا. نطاق التسجيل الجديد

يشمل نطاق التسجيل الجديد وفقا لقانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 كافة أنواع الارضي التي يجوز تسجيلها في السجل العقاري سواء كانت من نوع الاراضي المملوكة أو الاميرية أو الموقوفة، بشرط عدم وجود تسجيل سابق للأرض وأن لا تكون مشمولة بأعمال التسوية وفقا لصريح احكام المادة 3 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 والتي نصت على انه:( لا تجري أية معاملات تسجيل جديدة على أرض لها تسجيل سابق أو مشمولة بأعمال التسوية)^([21]) ، كما تشمل عملية التسجيل الارض وما عليها من أبنية أو غراس و كافة الحقوق العينية التي يجوز تسجيلها كحق الملكية أو الرهن أو الايجار^([22])، وباشتراط قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها عدم وجود تسجيل سابق للأرض موضوع التسجيل الجديد وان لا تكون هذه الارض من الاراضي المشمولة بعملية التسوية، فأنه لا يجوز اجراء معاملة التسجيل الجديد في الاراضي المسجلة أي التي صدر بها سند تسجيل بأي طريقة من طرق التسجيل العقاري والتي نرى انها تقتصر على السندات الصادرة بموجب آليات التسجيل العقاري المعتبرة قانونا والمتمثلة في التسجيل الجديد والتسوية، ولا يشمل ذلك السجلات العقارية القديمة والتي لا تعتبر تسجيلات عقارية بالمعنى المراد أو المقصود من احكام المادة الثالثة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، كقيود المالية أو السجلات العثمانية والانجليزية والتي سجلت واعطيت بموجبها شهادات عن هذه السجلات والتي لا تعتبر شهادات نهائية كونها قابلة للطعن أو اكتساب الملكية بالتصرف^([23]). وذلك ان هذه الشهادات (الانجليزية والعثمانية) لم تصدر بالاستناد الى القوانين العقارية التي جاءت لاحقة لها ولم تأت على ذكر هذه الشهادات ولم تمنح الحماية القانونية المترتبة على التسجيل العقاري ولا تحوز الحجية الممنوحة لسندات التسجيل الصادرة نتيجة اعمال التسوية او نتيجة التسجيل الجديد، وقد أكدت محكمة النقض الفلسطينية على عدم حجية السندات العثمانية او التركية مقابل سندات التسجيل الناتجة عن اعمال التسوية حيث قررت:” وبالنسبة لسبب الطعن المتعلق بعدم قانونية سند التسجيل الصادر عن دائرة الأراضي، ولما كان الطاعن يستند في لائحة دعواه الى أنه تملك في العقار موضوع الدعوى بموجب السند التركي 107 سجل 6 صفحة 11 (التي لم تتم تسويتها) بينما ثبت للمحكمة أن قطعة الأرض محل الدعوى تمت فيها التسوية النهائية، وحيث أن محكمة الاستئناف قررت بأن سند التسجيل في الأراضي التي تمت فيها التسوية يعد قرينة قاطعة لا تقبل اثبات العكس لمن كان اسمه مقيدا على صحيفة العقار باعتباره صاحب حق ملكية أو تصرف بحيث يمنع سماع أي اعتراض على صحة القيود وأن ادعاء الطاعن بأنه مالك للعقار موضوع الدعوى يكذبه واقع قيود السند المبرز ك/1. ولما كان هذا الذي قررته محكمة الاستئناف يتفق وصحيح القانون، فأن سبب الطعن والحال هذه يغدو غير وارد وحريا بالرد“^([24]). كما ان قيود المالية التي تصدر عن دوائر ضريبة الابنية والاراضي وفقا لقانون ضريبة الابنية والاراضي داخل مناطق البلديات رقم 11 لسنة 1954 لا تعتبر بأي حال من الاحوال سندات ملكية أو قيودا عقاريا وانما شهادات صادرة وفقا لتخمين الاراضي والابنية وتفيد في اثبات التصرف في العقار الخاضع للضريبة ويجوز اثبات عكس هذه القيود وبالتالي فأن القيد الوارد بأحكام المادة الثالثة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 لا يسري على الاراضي المقيدة في سجلات التخمين لدى دوائر ضريبة الابنية والاراضي ويجوز بالتالي ان تكون هذه الاراضي موضوعا لمعاملة التسجيل الجديد باعتبارها من الاراضي والاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في السجل العقاري.

المطلب الثاني

إجراءات التسجيل الجديد وتمام التسجيل

سيتم تناول هذا المطلب المخصص للبحث في إجراءات التسجيل الجديد وتمامه، ضمن فرعين نخصص الفرع الأول للبحث في إجراءات التسجيل الجديد، ومراحل معاملة التسجيل، فيما نخصص الفرع الثاني للبحث في اتمام المعاملة وتسجيل العقار في السجل العقاري.

الفرع الأول

اجراءات التسجيل الجديد

تتعدد إجراءات معاملة التسجيل الجديد ومراحلها المختلفة للوصول الى تسجيل العقار في سجل الاموال غير المنقولة، حيث يتوجب للبدء بمعاملة التسجيل الجديد التقدم باستدعاء من المالك أو المتصرف إلى دائرة الأراضي برغبته بتسجيل الأموال غير المنقولة مرفقا بالبيانات المطلوبة(أولا)، ويتم نشر اعلان بموضوع التسجيل(ثانيا) ومن ثم تشرع دائرة الأراضي بالكشف على العقار موضوع التسجيل واجراء عملية التحديد(ثالثا)، ومن ثم تبدأ مرحلة فتح باب الاعتراضات على معاملة التسجيل(رابعا)، ويتم البت في الاعتراضات من قبل اللجنة المختصة للوصول الى القرار بتسجيل العقار باسم طالب التسجيل، وسنتناول هذه الاجراءات والمراحل كما يلي:

اولا. استدعاء مقدم من المالك أو المتصرف

يتوجب على مالك العقار التقدم باستدعاء الى دائرة الاراضي معززا بالوثائق التي تثبت حقوقه المراد تسجيلها تسجيلا جديد مبدياً رغبته في تسجيل عقاره تسجيلا جديدا ويعتبر ذلك من اهم اجراءات التسجيل الجديد التي يفصح فيها راغب التسجيل عن ارادته في ادخال عقاره في نظام التسجيل العقاري وذلك لما لإرادة المالك أو المتصرف من اهمية في الشروع في اجراءات التسجيل العقاري، بحيث لا يجوز تسجيل أي عقار تسجيلا جديدا الا برغبة وطلب مالك هذا العقار الحرة المفرغة وفق نموذج معد مسبقا لدى دائرة تسجيل الاراضي، مبينا فيه اسم المالك أو صاحب الحق العيني العقاري وأوصاف الارض وموقعها ومساحتها وحدودها ورقمها وفق سجل دائرة ضريبة الاراضي ومقدار الحصص المطلوب تسجيلها وكيفية ايلولتها الى طالب التسجيل وموثق بخرائط مساحية معدة من مساح مرخص وموقعة من المالكين لقطع الاراضي المجاورة للأرض موضوع التسجيل^([25]) ويتوجب ان يكون الطلب مرفقا بالأوراق الثبوتية المطلوبة والمتمثلة وفقا لتعليمات سلطة الاراضي في:

1- اخراج قيد مالية للأراضي المسجلة بدائرة ضريبة الاملاك فقط.

2- اخراج قيد مالية و اخراج قيد تسوية غير نهائية و مخطط موقع للأراضي التي شملتها اعمال التسوية والتي لم تنته بعد.

3- تنظيم مخططات للقطعة المراد تسجيلها من قبل مساح مرخص وبحضور المجاورين لتعيين حدود القطعة وموقعة من قبلهم، وكذلك من المجلس القروي او البلدية او التنظيم ( الحكم المحلي ) وتصديقه من قبل دائرة المساحة.

4- تقرير كشف المساح وتقرير المعاملة.

5- طلب التسجيل ( النموذج من دائرة الاراضي).

6- شهادة المختار والاعيان (النموذج من دائرة الاراضي).

7- كافة اثباتات الملكية ( اخراج قيد، الوكالات، حصورات الارث، اتفاقيات البيع الخارجية، عقد بيع التسوية(ان كانت القطعة مشمولة بأعمال التسوية التي لم تنته بعد، قرارات المحكمة).

8- اذن شراء ان كان طالب التسجيل من القدس، اي دولة اجنبية او عربية، الشركات، البلديات، الجمعيات.

9- صور هويات الاطراف او جوازات سفرهم.

10- براءة ذمة مالية سارية المفعول صادرة عن دائرة ضريبة الاملاك.

11- براءة ذمة بلدية سارية المفعول ان كانت القطعة داخل حدود البلدية.

12- اقرار عدلي بان القطعة غير مباعة او مرهونة او محجوزة وانه لم يسبق تسجيلها.

13- تصريح مشفوع بالقسم لرفع التباين في اسم المورث او طالب التسجيل او البائع بالإضافة الى شهادة مجلس قروي او بلدي^([26]). وتعتبر هذه الوثائق من المتطلبات التنظيمية لدائرة الاراضي بهدف التثبت من الحدود والمساحة وأحقية طالب التسجيل في العقار موضوع طلب التسجيل ويجوز لدائرة التسجيل استبدال او طلب وثائق اضافية او الاكتفاء ببعض المستندات دون الاخرى وفقا للصلاحية التقديرية لدائرة التسجيل، كون أن هذه المتطلبات والوثائق غير محددة أو منظمة بنصوص قانونية وانما وردت بتعليمات واوامر تنظيمية من دائرة الاراضي وذلك بخلاف ما ذهب اليه أغلب التشريعات العقارية⁽[27]⁾ التي حددت الوثائق والبيانات التي يشترط تقديمها والتي تضمن مبدأ المشروعية، وعدم تهاون أو إغفال الموظف لأي بيان من تلك البيانات الالزامية.

ونرى أن تحديد البيانات الإلزامية بشكل كامل وبما لا يدع مجالا للخلاف بشأن البيانات المطلوبة من شأنه تعزيز الشفافية الواجبة في الدوائر الحكومية وتقليل النزاعات الادارية بين دوائر التسجيل والمواطنين بشأن البيانات المطلوبة وفيها تعزيز لمبدأ المساواة وعدم ترك مسألة هذه البيانات لتقدير واجتهاد مأمور التسجيل.

 ولم يحدد قانون تسجيل الاموال غير المنقولة رقم 6 لسنة 1964 النافذ في الضفة الغربية الأشخاص الذين يحق لهم تقديم طلب تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها الأمر الذي استدعى دوائر تسجيل الاراضي ومأموري التسجيل الى الاعتماد على القواعد العامة في تحديد اصحاب الحقوق العينية الذين يجوز لهم تقديم هذا الطلب، ونرى أن تحديد أصحاب الحقوق الذين يحق لهم التقدم بطلب التسجيل الجديد بشكل ضمن أنظمة وتعليمات محددة الأراضي بشكل صريح من شأنه توفير الجهد والوقت ويمنع تعدد الاجتهادات لدى دوائر التسجيل المختلفة.

ثانيا. الاعلان

يتوجب على مأمور التسجيل عند استلامه طلب تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، ان يعلن بصورة واضحة تفاصيل هذا الطلب في صحيفة أو صحيفتين محليتين وفي مكان بارز في القرية التابع لها العقار موضوع الطلب على نفقة صاحب الارض، مبينا فيه تفاصيل العقار وسندات التصرف وكيفية ايلولة العقار الى طالب التسجيل^([28])، ويتوجب ان يشتمل هذا الاعلان على دعوة كل من لديه أي اعتراض على هذا الطلب للتقدم باعتراضه خلال مدة خمس عشرة يوما من تاريخ الاعلان الى مأمور التسجيل المختص وفقا لأحكام المادة 4 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964^([29]). وبذلك فأن قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها قد ترك حرية التقدير لمأمور التسجيل في نشر اعلان مطلب التسجيل في صحيفة محلية أو صحيفتين وفقا لما يراه مناسبا، والصحف المحلية وفقا لأحكام المادة 4 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة هي الحف التي تصدر في الأراضي الفلسطينية وليست الجريدة الرسمية والتي أوجب المشرع المغربي في احكام الفصل 17 من قانون التحفيظ العقاري المغربي 04-17 على المحافظ على الاملاك العقارية ان يقوم بنشر ملخص مطلب التحفيظ العقاري فيها خلال عشرة ايام من ايداع المطلب وان يبلغ مضمونه للعموم بالوسائل المتاحة وعليه داخل اجل شهرين من تاريخ النشر ان يعلن موعد وتاريخ اجراء التحديد والتي يقصد بها اعمال المساحة للعقار موضوع مطلب التحفيظ العقاري^([30]).

ثالثا. الكشف على العقار موضوع التسجيل واجراء عملية التحديد

بعد انقضاء المدة المعينة في اعلان التسجيل والمحددة في الخمس عشرة يوما يتوجب على مأمور التسجيل وفقا لأحكام المادة 5 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، الانتقال الى موقع العقار على نفقة طالب التسجيل للكشف على الاموال غير المنقولة موضوع التسجيل والتحقيق في حقيقة التصرف الفعلي بالعقار وسماع جميع الاعتراضات الواردة ويقوم بتنظيم محضر يوقعه مع المجاورين والخبراء يبين فيه تفاصيل الاموال غير المنقولة وواقع الحال سواء بخصوص الطلب او الاعتراضات الواردة عليه وان يرفق المخططات اللازمة تمهيدا لرفعها الى لجنة التسجيل المجدد المنصوص عليها وفقا لأحكام المادة السادسة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها^([31]). ونرى أن ما ذهب اليه قانون تسجيل الاموال غير المنقولة من الزام مأمور التسجيل بالتوجه الى رقبة العقار واعداد تقرير الكشف غير منتج من النواحي القانونية والعملية لعدم امكانية قيام مأمور التسجيل من الكشف والوقوف على رقبة جميع العقارات المقدم طلبات تسجيلها تسجيلا جديدا مما دفع العديد من مأموري التسجيل بتفويض صلاحياتهم لموظفين آخرين يعملون في دائرة تسجيل الاراضي، بالإضافة الى اعتماد مأموري التسجيل على الخرائط المساحية المقدمة من مساحين مرخصين من دائرة المساحة وهم ليسوا من عداد الموظفين العامين، الأمر الذي من شأنه خلق العديد من الإشكالات والتعارض بين الخرائط المقدمة للمصادقة أمام دائرة المساحة، ونرى ضرورة أن يتم إعداد الخرائط من قبل دائرة المساحة العامة ومن قبل موظفين مؤهلين للقيام بأعمال المساحة لتلافي الثغرات ولتسهيل أعمال المتابعة والمصادقة على تلك المخططات الهندسية.

رابعا. الاعتراض على معاملة التسجيل

يجوز تقديم الاعتراض على معاملة تسجيل الأموال غير المنقولة ممن له مصلحة في الاعتراض أو من ينوب عنه خلال مدة خمس عشرة يوما من تاريخ نشر اعلان طلب تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وفقا لأحكام المادة (4) من القانون والتي نصت على أنه:( على مأمور التسجيل عند ورود طلب تسجيل أموال غير منقولة لم يسبق تسجيلها أن يعلن بصورة واضحة تفاصيل ذلك الطلب في صحيفة أو صحيفتين محليتين وفي مكان بارز في القرية التابعة لها تلك الأموال على نفقة صاحب العلاقة وأن يدعو فيه كل من له اعتراض على هذا الطلب أن يتقدم به إلى مأمور التسجيل المختص خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ نشر الإعلان في الصحف). كما يجوز تقديم الاعتراضات امام مأمور التسجيل عند القيام بأعمال الكشف على العقار موضوع التسجيل وفقا لأحكام المادة 5 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها والتي نصت وجوب سماع مأمور التسجيل لكافة الاعتراضات المقدمة اثناء قيامه بالكشف على العقار اذ نصت على 🙁 بعد انقضاء المدة المعينة في المادة الرابعة على مأمور التسجيل بعد استيفاء رسم الكشف أن يذهب على نفقة صاحب العلاقة إلى موقع الأرض المطلوب تسجيلها مجدداً للتحقيق عن جهة التصرف وأسبابه وسماع جميع الاعتراضات الواردة وأن ينظم محضراً يوقعه مع المجاورين وأهل الخبرة يبين فيه تفاصيل الأموال غير المنقولة وواقع الحال سواء بالنسبة للطلب أو للاعتراضات الواردة ضده وأن يرفق التقرير بمخطط دقيق للأموال غير المنقولة لغرض معرفة حدودها ومساحتها وترفع كافة أوراق المعاملة بكتاب إلى اللجنة المنصوص عليها في المادة السادسة للنظر فيها). ويتوجب على مأمور التسجيل إحالة طلب التسجيل والاعتراضات الواردة بشأنه مرفقا بكافة الأوراق الى اللجنة المشكلة وفقا لأحكام المادة 6 من القانون.

ونرى ان مدة الاعتراض المحددة في 15 يوما من تاريخ الاعلان التي حددها قانون تسجيل الاموال غير المنقولة النافذ في فلسطين تعتبر مدة قصيرة وغير كافية ويتوجب زيادتها لما لها من اهمية في حماية حق الملكية ونرى أن المدة الكافية للاعتراض يجب أن لا تقل عن الشهرين وأن لا تزيد عن ثلاث أشهر بما يضمن حماية أصحاب الحقوق الحقيقيين والسماح للمتضررين من عملية التسجيل من الاعتراض وتحضير دفوعهم وبيناتهم، دون إطالة المدة بما يعرقل إجراءات التسجيل. كما نرى ضرورة تحديد الحقوق القابلة للتسجيل بشكل واضح والبيانات المطلوبة، بما يضمن توحيد اصول عملية الاعتراض من جهة وتسهيلا من اجراءات البت في هذه الاعتراضات.  وقد كانت أحكام المادة 8/ج من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، تنص على أحكام خاصة للاعتراض بالنسبة للغائب والقاصر وعديم الأهلية⁽[32]⁾، بحيث كان يمكن لهذه الفئات الاعتراض على سند التسجيل خلال مدة سنة تبتدئ من تاريخ بلوغ القاصر سن الرشد أو اكتمال الاهلية. الا انه تم الغاء احكام المادة الثامنة من القانون الاصلي بموجب احكام الامر العسكري رقم 1034 لسنة 1982، بما حرم تلك الفئات من الاعتراض خارج المدة القانونية الاصلية، ونرى بأن لتلك الفئات رفع الدعوى للمطالبة بالتعويض وفق المبادئ العامة.

الفرع الثاني

اتمام المعاملة وتسجيل العقار في السجل العقاري

يقوم مأمور التسجيل بتسجيل الأموال غير المنقولة باسم طالب التسجيل وفقا لقرار اللجنة الابتدائية المكتسب الدرجة القطعية أو بعد صدور قرار نهائي عن اللجنة الاستئنافية في حال كانت قد قدمت اعتراضات ضد القرار الصادر عن اللجنة الابتدائية، اذ نصت المادة 7 مكرر/ج من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة المعدلة بموجب الامر العسكري رقم 1392 لسنة 1993 على وجوب تسجيل الاموال غير المنقولة بصدور قرار اللجنة الابتدائية وعد ورود أية اعتراضات خلال مدة 15 يوما اذ يكتسب قرار اللجنة الابتدائية الدرجة القطعية بمرور هذه المدة ويصبح واجب التسجيل، اذ نصت على أنه:( يقوم المسؤول عن التسجيل بتسجيل الأموال غير المنقولة وفقا لقرار اللجنة الذي أكتسب الدرجة القطعية)^([33])، وقد عرفت المادة 7 مكرر/ج المضافة الى القانون الأصلي بموجب احكام المادة (3) من الأمر العسكري المذكور، المقصود بالقرار الذي اكتسب الدرجة القطعية واجب التسجيل من قبل مأمور التسجيل بأنه:( قرار اللجنة الذي لم يقدم عليه اعتراض خلال 15 يوما من اليوم الذي قدم فيه قرار اللجنة الى الجهات ذات العلاقة بالموضوع). أما في حال كان قد تم الطعن بقرار اللجنة المذكورة أمام اللجنة الاستئنافية خلال المدة القانونية وفقا لأحكام المادة 7 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، وبعد ان تصدر اللجنة الاستئنافية قرارها القاضي اما بالمصادقة على قرار اللجنة الابتدائية أو تغييره او الغاؤه او أعادته الى اللجنة الابتدائية مرفقا بتعليمات للسير بموجبها، ويكون قرار اللجنة الاستئنافية وفقا لأحكام المادة 7/ز نهائيا وغير قابل للطعن، وواجب التسجيل لدى دائرة تسجيل الأراضي، حيث نصت المادة 7 المعدلة والمغيرة للمادة السابعة من القانون الأصلي والصادرة بموجب الأمر العسكري 448 رقم لسنة 1971 حيث نصت على أنه:( إن قرار لجنة الاعتراض هو قرار نهائي)، وبالتالي فعلى مأمور التسجيل تنفيذ قرار اللجنة الابتدائية القطعي وفقا لأحكام المادة 7/ج أي الغير معترض عليه خلال المدة القانونية أو قرار اللجنة الاستئنافية الذي يعتبر نهائيا وغير قابل للطعن بأية طريقة من طرق الطعن العادية أو غير العادية. وقد كانت احكام المادة (8) من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها تسمح بإقامة الدعوى أمام المحاكم النظامية لوقف معاملة التسجيل الجديد قبل البت بمعاملة التسجيل من قبل اللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد حيث نصت المادة 8 المذكورة على أنه:( أ- يجري تبليغ قرار اللجنة الاستئنافية إلى المتضرر وإذا لم يرد إلى دائرة التسجيل إشعار من المحكمة المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغ القرار بتوقيف معاملة التسجيل يسار بإتمام معاملة التسجيل وفق القرار المذكور.

ب- إذا ورد لمأمور التسجيل بعد إقامة الدعوى قرار يتضمن إسقاط الدعوى أو ردها من قبل المحكمة فيحق له أن يقوم بإتمام معاملة التسجيل.

ج- إذا تم التسجيل في قيود دائرة التسجيل فيعتبر السند الصادر عنها وثيقة غير قابلة للطعن بها أمام المحاكم من قبل المعترض أو المعترضين إنما يحق للغائب والمجنون والمعتوه والقاصر حق إقامة الدعوى على من سجلت الأرض باسمه أو على أصوله أو فروعه وعلى الزوج والزوجة وذلك في حالة انتقال ملكية الأرض إلى أي من هؤلاء بأية صورة من الصور)، الا انه وبصدور الأمر العسكري رقم 1034 لسنة 1982 حيث قضت المادة 5 منه بإلغاء احكام المادة 8 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها حيث نصت المادة (5) من الأمر المذكور على انه:( في الأمر بشأن تعديل قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يتم تسجيلها بعد (يهودا والسامرة) (رقم 448) لسنة 5732- 1971 بعد المادة 3 يحل: 3أ تلغى المادة 8 من القانون).

وبذلك فأن المحاكم النظامية وبعد الغاء المادة الثامنة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة يتوجب عليها احالة كل نزاع مقدم بشأنه طلب تسجيل جديد الى اللجنة للبت فيه وقد اكدت المادة 2 من الأمر العسكري رقم 1060 لسنة 1983 والتي نصت على أنه :(ا ذا قدم للمحكمة كمدلولها في المادة 7 د من القانون طلب أو دعوى فيما يتعلق بأموال غير منقولة قدم بصددها طلب تسجيلها إلى لجنة التسجيل كمدلولها في المادة 5 من القانون وإن إجراءات التسجيل لم تتم بعد فيحال الحكم بها إلى اللجنة إلا إذا أصدر قرار حكم قطعي قبل تقديم طلب التسجيل).

وبتسجيل الأموال غير المنقولة بعد صدور الحكم المكتسب الدرجة القطعية عن اللجنة الابتدائية أو الحكم النهائي عن لجنة الاعتراض المسماة باللجنة الاستئنافية فأنه لا يجوز الطعن بالسند الصادر نتيجة هذا التسجيل أمام المحاكم ويحوز هذا السند على قوة التسجيل والقيد المطلق. وقد أكدت محكمة النقض الفلسطينية بعدم جواز الطعن امام المحاكم النظامية بالسند الصادر نتيجة اعمال التسجيل الجديد وذلك عملا بأحكام المادة 8/2 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في العديد من قراراتها^([34]). واعتمدت على احكام المادة الثامنة من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964، على الرغم من الغاء المادة المذكورة كما سبق بيانه، وعلى الرغم من صحة النتيجة التي توصلت اليها محكمة النقض بنهائية والصفة المطلقة للقيود العقارية الناتجة عن أعمال التسجيل المجدد، إلا أن اعتماد محكمة النقض على احكام المادة الثامنة من القانون المذكور في غير محله وكان يتوجب على محكمة النقض الاستناد الى احكام المادة السابعة من ذات القانون كما نرى وليس الاستناد الى حكم مادة ملغاة وفق نصوص صريحة كما تم بيانه سابقا. واذا كانت أحكام المادة السابعة من القانون المذكور تفيد اسباغ صفة النهائية على سندات التسجيل بنتيجة اعمال التسجيل الجديد بعد صيرورتها قطعية أو نهائية وفقا لواقع الحال، فإن المادة المذكورة لم تعالج احكام اعتراض الغائب والمجنون والمعتوه والقاصر بعد انتهاء مدة الاعتراض الاصلية، والتي كانت احكام المادة الثامنة الملغاة تجيز لأي منهم اقامة الدعوى على من سجلت الأرض باسمه أو على اصوله أو فروعه أو على الزوج والزوجة وذلك في حال انتقال ملكية الارض الى أي من هؤلاء بأية صورة من الصور، وذلك خارج مدد الاعتراض القانونية المنصوص عليها في القانون، وهو الأمر الذي نستخلص منه عدم اجازة القانون المذكور بعد التعديل الطعن في سند التسجيل الصادر بنتيجة التسجيل الجديد خارج المدد القانونية للاعتراض حتى بالنسبة للفئات المحددة بأحكام المادة 8/ج من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، وهو الأمر الذي ينسجم ويتوافق مع مبادئ السجل العيني، على الرغم من مساسه بحقوق الفئات المذكورة، والذي يمكن معه وكما نرى اعمال النصوص العامة بالمطالبة بالتعويض من طالب التسجيل الجديد، لمصلحة الملاك الحقيقيين الذين تضرروا من هذا التسجيل دون امكانية الغاء هذا التسجيل، الا ان ذلك يشكل تناقضا بين احكام قانون التسجيل المجدد كآلية اختيارية وأحكام المادة 15 من قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952، الذي يحكم اجراءات التسجيل الاجباري المتمثل بالتسوية، والتي قررت مددا خاصة ورتبت أحكاما خاصة للاعتراض بالنسبة للغائب والقاصر وفاقد الأهلية، حيث قررت امتداد أجل الاعتراض لمدة سنة واحدة تبتدئ منذ تاريخ بلوغ القاصر سن الرشد أو التاريخ الذي يسترد فيه فاقد الأهلية أهليته القانونية.

 

 

المبحث الثاني

الطبيعة القانونية للتسجيل الجديد ومدى توافقه مع السجل العيني العقاري

اختلفت الانظمة العقارية المختلفة في الطبيعة القانونية التي أسبغتها على قرارات التسجيل في السجل العقاري، وتراوحت معظم التشريعات في إسناد قرار التسجيل لموظفين إداريين تحت الرقابة القضائية، أو بإسناد عملية التسجيل ذاتها إلى القضاء، باعتبار أن طبيعة التسجيل العقاري ذاته تفترض البت في المنازعات العقارية والبت في حق الملكية وحل النزاعات بين المتخاصمين وهو اختصاص قضائي لا يجوز إسناده الى جهات إدارية ولو كان يمكن الطعن به أمام الجهات القضائية، وسنتناول هذا المبحث ضمن مطلبين نخصص الأول منهما للبحث في الطبيعة القانونية للتسجيل الجديد، فيما نخصص المطلب الثاني لبيان مدى توافق التسجيل الجديد وقوة القيد الناتج عنه مع المبادئ العامة للسجل العيني العقاري.

المطلب الأول

الطبيعة القانونية للتسجيل الجديد

سنتناول هذا المطلب المخصص للبحث في الطبيعة القانونية للتسجيل الجديد من خلال دراسة الطبيعة القانونية لقرارات مأمور التسجيل واللجنة البدائية للتسجيل الجديد في الفرع الأول فيما نخصص الفرع الثاني للبحث في الطبيعة القانونية لقرارات اللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد.

الفرع الأول

الطبيعة القانونية لقرارات مأمور التسجيل واللجنة البدائية للتسجيل

سنتناول هذا الفرع من خلال البحث في الطبيعة القانونية لقرارات مأمور التسجيل (أولا) والطبيعة القانونية لقرارات اللجنة البدائية للتسجيل الجديد(ثانيا).

أولا. الطبيعة القانونية لقرارات مأمور التسجيل

ان قرارات مأمور تسجيل الاراضي فيما يخص معاملة التسجيل الجديد، وفقا للصلاحيات المحددة في المواد (4) و(5) و(7) و(10) من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 والمتمثلة في تلقي طلبات ومعاملات التسجيل الجديد واحالة الطلبات بعد اكتمالها الى اللجنة البدائية للتسجيل الجديد واجراء الكشف على العقار موضوع التسجيل على نفقة طالب التسجيل وتبليغ قرار اللجنة واتمام معاملة التسجيل بعد صيرورة قرار اللجنة نهائيا، تعتبر جميعها اجراءات ادارية يباشرها مأمور التسجيل بصفته موظفا عاما ومكلفا بخدمة عامة وبالتالي فأن هذه القرارات لا تدخل ضمن القرارات القضائية وتخضع للطعن امام القضاء الاداري المتمثل في محكمة العدل العليا في فلسطين كونها المحكمة المختصة قانونا في نظر الطعون بالقرارات الادارية وفقا لاحكام المادة (33) من قانون تشكيل المحاكم النظامية رقم 5 لسنة 2001 والتي تعتبر هي المحكمة الادارية في فلسطين وتعتبر قراراتها نهائية ولا تقبل الطعن بأي حال من الاحوال^([35]). ولم يحدد قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها الطبيعة القانونية للقرارات الصادرة عن مأمور التسجيل فيما يخص الصلاحيات والاجراءات المتخذة منه، الا ان القضاء الفلسطيني والاردني قد اكد على الطبيعة الإدارية للقرارات الصادرة عن مأمور التسجيل اثناء تأديته الاختصاصات الممنوحة له بموجب قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها حيث قررت محكمة العدل العليا الفلسطينية على الطبيعة الادارية لقرارات مأمور تسجيل الاراضي اكثر من مرة، كما ان مجرد قبول الطعون الادارية بالقرارات الصادرة عن مأمور التسجيل امام محكمة العدل العليا يعتبر بحد ذاته كافيا على تأكيد الطبيعة الإدارية لهذه القرارات^([36])، اذ لو لم تكن هذه القرارات من عداد القرارات الادارية لما جاز الطعن بها امام محكمة العدل العليا ولكانت واجبة الرد لعدم القبول. وبالرجوع الى احكام القضاء الفلسطيني فأنه قد حدد صلاحيات مأمور التسجيل وأكد على السلطة الادارية المقيدة لمأمور التسجيل عند القيام بوظيفته والمباشرة في الصلاحيات الممنوحة له بموجب قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، ونرى بأن ما ذهب اليه القضاء الفلسطيني من تحديد صلاحيات مأمور التسجيل وعدم منحه السلطة التقديرية في القيام بالصلاحيات المفروضة قانونا قبل احالة معاملة التسجيل الى اللجنة المختصة يمنع التعسف أو سوء استخدام السلطات الممنوحة لمأمور التسجيل بموجب القانون، حيث اكدت محكمة العدل العليا في قرارها  رقم 23/2004 المشار اليه اعلاه على الصلاحية المقيدة لمأمور التسجيل وعدم جواز الامتناع عن تنفيذ الموجبات المفروضة اثناء الاجراءات القانونية لسير معاملة تسجيل الاراضي والعقارات حيث قررت بأن:( ان مأمور التسجيل المستدعى ضده قد خالف أحكام القانون لدى اصداره القرار محل الطعن متجاوزا الصلاحيات المنصوص عليها في المادتين 4 و5 من القانون رقم 6 لسنة 64 المتعلق بتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وحيث أن هاتين المادتين قد فرضتا على مأمور تسجيل الاراضي عند ورود طلب اليه بتسجيل اموال غير منقولة لم يسبق تسجيلها، ان يقوم بأمور محددة وضمن مدد محددة أيضا، ليس من ضمنها قبول أو رفض احالة معاملة التسجيل للجنة البدائية المختصة كون هذا الأمر ليس من اختصاصه. وحيث ان قراره المطعون فيه بعدم اجابة طلب المستدعي احالة معاملته للجنة البدائية المختصة بتسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها يكون خارجا عن اختصاصه ومعيب بعيب اساءة استعمال السلطة واغتصابها وهو بالتالي قرار واجب الالغاء)^([37]).

ثانيا. الطبيعة القانونية لقرارات اللجنة البدائية المختصة

حددت المادة السادسة من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 التي نصت على تشكيل لجان التسجيل الجديد في المناطق والألوية واعضاء هذه اللجان والصلاحيات الممنوحة لها والإجراءات المتبعة في اتخاذ القرارات الصادرة عنها دون أن تحدد طبيعتها القانونية، ولتحديد الطبيعة القانونية لهذه اللجان والقرارات الصادرة عنها وما اذا كانت ذو طبيعة قانونية أم إدارية، فلا بد من الرجوع الى طبيعة تشكيلها وتبعية اعضاءها من جهة والصلاحيات الممنوحة لها ومدى امكانية الطعن بها من جهة اخرى، فمن جهة أعضاء هذه اللجان فأنها تتكون من قاضي صلح رئيسا وعضوية مندوب عن سلطة الأراضي ومندوب عن دائرة ضريبة الأملاك^([38]). وعلى الرغم من ذلك فأنه لا يمكن اصباغ الصفة القضائية على هذه اللجنة لمجرد مشاركة احد القضاة في عضويتها ورئاستها، كونه لا يعدو احد المشاركين في هذه اللجنة المكونة بالأغلبية من موظفين اداريين لا يتمتعون بأية صفة قضائية، كما ان قرارات هذه اللجان تتم بالأجماع أو بالأغلبية بغض النظر عن الجهة التي يكون رأي القاضي بجانبها، وبالتالي فأن هذه اللجان من ناحية اعضاءها تعتبر لجنة غير قضائية بالإضافة الى عدم شمولها ضمن تشكيلات المحاكم المحددة حصرا في قانون تشكيل المحاكم النظامية، أما بخصوص الإجراءات المتبعة أمامها فأنها غير ملزمة بإتباع قانون أصول المحاكمات الحقوقية التي يتوجب على المحاكم السير وفقا لأحكامه في كافة الإجراءات التي تتم أمامها. وحيث أن قانون تشكيل المحاكم النظامية رقم 5 لسنة 2001 وقانون السلطة القضائية رقم 1 لسنة 2002 واللذان حددا المحاكم النظامية حصرا^([39]) لم يتطرق أي منهما للجان التسجيل الجديد فأنه لا مجال لاعتبار هذه اللجان من ضمن الهيئات القضائية ولا تندرج ضمن المحاكم النظامية. وبالتالي فلجان التسجيل الجديد المنصوص عليها ضمن احكام المادة 6 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها تعتبر لجانا ادارية مختصة بالبت في طلبات التسجيل وفقا لأحكام القانون المذكور وعلى الرغم من الطبيعة الادارية للجان التسجيل الا انها منحت صلاحيات واسعة في التسجيل العقاري، ويجوز الطعن في قرارات اللجنة المذكورة أمام اللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد المختصة للنظر في الاعتراضات المقدمة ضد قرارات اللجنة البدائية للتسجيل الجديد، والتي سمتها المادة (9) باللجنة الاستئنافية، فيما اطلقت عليها المادة (7) تسمية لجنة الاعتراض ونرى ان تسمية هذه اللجنة بلجنة الاعتراض هي التسمية الاقرب الى مفهوم وتشكيل هذه اللجنة حتى لا يتم الخلط بين هذه التسمية وبين محكمة الاستئناف اذ أن هذه اللجنة في حقيقتها لا تعدو ان تكون لجنة اعتراضات للبت في الاعتراضات الواقعة على قرارات اللجنة الخاصة او البدائية لتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وقد يكون لهذه التسمية بهدف تمييز لجنة الاعتراض عن لجنة التسجيل تلافيا للخلط بين صلاحيات اللجنتين الخاصتين والمشكلتين وفقا لأحكام قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها. وتعتبر اللجنة الاستئنافية المنصوص عليها كلجنة اعتراضات بمثابة جهة إدارية ذات اختصاص قضائي ولا تخضع قراراتها للطعن امام محكمة النقض وتكون قراراتها نهائية^([40])، وقد اكدت محكمة النقض الفلسطينية على ذلك في العديد من احكامها  حيث جاء في قرارها رقم 645/2013 بأنه:( وحيث ان اللجنة الاستئنافية لتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها هي جهة ذات اختصاص قضائي وليست محكمة استئنافية وان ما يصدر عنها من قرارات لا تعد احكاما، بالرغم ما لها من صلاحية بموجب المادة السابعة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 تلك الصلاحية المتمثلة في التصديق على قرار المستأنف أو فسخه أو اعادته للجنة البدائية للعمل وتنفيذ ما تراه من تعليمات ويكون قرارها بالإجماع أو بالأغلبية فأن هذه القرارات لا تقبل الطعن بالنقض، كون المشرع قد حصر الطعن بطريق النقض بالأحكام الصادرة عن محكمة البداية بصفتها الاستئنافية وبالأحكام الصادرة عن محكمة الاستئناف وبما يصدر عن أي جهة ذات اختصاص قضائي متى نصت قوانينها على ذلك، وحيث أن كلا من اللجنة  البدائية واللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد قد أنشئتا بموجب قانون خاص وهو قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 سالف الاشارة الذي نظم اجراءات الطعن بقرار اللجنة البدائية ومواعيد الطعن فيه لدى اللجنة الاستئنافية فأن القرار المطعون فيه والحالة هذه يغدو غير قابل للطعن بالنقض)^([41]).

ومن خلال ما تقدم يتبين بأن قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها الأردني والنافذ قد تبنى نظام التسجيل العقاري الاداري من خلال اسناد مسؤولية التسجيل الى لجان ادارية تتمتع باختصاص قضائي برغم ان مقتضيات العدالة وحق المتقاضين بالرجوع الى قاضيهم الطبيعي في حل النزاعات تقتضي ان تسند هذه المهمة الى جهة قضائية بكافة مراحلها، لما يمتاز به القضاء من قدرة وكفاءة على تحليل والبت في السندات والعقود والبينات المقدمة لإثبات التصرف، أو البت في الاعتراضات المقدمة، وهو الأمر الذي ذهبت إليه العديد من النظم العقارية، كالتشريع العقاري التونسي الذي تبنى نظام التسجيل القضائي واستحدث محاكم عقارية اسندت لها صلاحيات تلقي طلبات التسجيل العقاري والبت فيها^([42])، وهو اتجاه محمود باتجاه إرساء قواعد العدالة وتعزيز تخصص القضاء العقاري ضمن المنظومة القضائية، بما يسهم في إرساء الأمن وزيادة الائتمان العقاري.

الفرع الثاني

الطبيعة القانونية لقرارات اللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد

أما فيما يخص الطبيعة القانونية لقرارات اللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد فلم يحدد قانون تسجيل الاموال غير المنقولة رقم 6 لسنة 1964 الطبيعة القانونية للجنة الاعتراض المختصة للنظر في الاعتراضات المقدمة ضد قرارات اللجنة البدائية للتسجيل الجديد، مكتفيا بتحديد اختصاصات هذه اللجنة والاجراءات الواجب اتباعها في نظر الاعتراضات امامها، وقد سمت المادة (9) هذه اللجنة باللجنة الاستئنافية، بينما اطلقت عليها المادة (7) تسمية لجنة الاعتراض ونرى ان تسمية هذه اللجنة بلجنة الاعتراض هي التسمية الاقرب الى مفهوم وتشكيل هذه اللجنة حتى لا يتم الخلط بين هذه التسمية وبين محكمة الاستئناف اذ أن هذه اللجنة في حقيقتها لا تعدو ان تكون لجنة اعتراضات للبت في الاعتراضات الواقعة على قرارات اللجنة الخاصة او البدائية لتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وقد يكون لهذه التسمية بهدف تمييز لجنة الاعتراض عن لجنة التسجيل تلافيا للخلط بين صلاحيات اللجنتين الخاصتين والمشكلتين وفقا لأحكام قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها.

واللجنة الاستئنافية المبينة أعلاه، وان كانت جهة ذات اختصاص قضائي فأنها لا تعتبر محكمة استئنافية وبالتالي فلا تخضع قراراتها للطعن امام محكمة النقض وتكون قراراتها نهائية^([43])، وقد اكدت محكمة النقض الفلسطينية على ذلك في العديد من احكامها  حيث جاء في قرارها رقم 645/2013 بأنه:( وحيث ان اللجنة الاستئنافية لتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها هي جهة ذات اختصاص قضائي وليست محكمة استئنافية وان ما يصدر عنها من قرارات لا تعد احكاما، بالرغم ما لها من صلاحية بموجب المادة السابعة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 تلك الصلاحية المتمثلة في التصديق على قرار المستأنف أو فسخه أو اعادته للجنة البدائية للعمل وتنفيذ ما تراه من تعليمات ويكون قرارها بالإجماع أو بالأغلبية فأن هذه القرارات لا تقبل الطعن بالنقض، كون المشرع قد حصر الطعن بطريق النقض بالأحكام الصادرة عن محكمة البداية بصفتها الاستئنافية وبالأحكام الصادرة عن محكمة الاستئناف وبما يصدر عن أي جهة ذات اختصاص قضائي متى نصت قوانينها على ذلك، وحيث أن كلا من اللجنة  البدائية واللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد قد أنشئتا بموجب قانون خاص وهو قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 سالف الاشارة الذي نظم اجراءات الطعن بقرار اللجنة البدائية ومواعيد الطعن فيه لدى اللجنة الاستئنافية فأن القرار المطعون فيه والحالة هذه يغدو غير قابل للطعن بالنقض)^([44]). ونرى ضرورة إعادة تشكيل لجان الاعتراضات وتعديل النصوص القانونية المحددة لاختصاصاتها، لما تشكله من شبهة عدم دستورية هذه اللجنة بصفتها لجنة اعتراض، قياسا على الحكم بعدم دستورية محكمة الجمارك، الذي كانت المحكمة الدستورية العليا بفلسطين قد أصدرت قرارها بشأنها في الطعن الدستوري رقم 07/2017 والصادر بتاريخ 08/05/2018 والقاضي بعدم دستورية نصوص المواد 167 و170 من قانون الجمارك والمكوس رقم 1 لسنة 1962، فيما يتعلق بتشكيل محكمة الجمارك والمكوس الابتدائية والاستئنافية، كون ان تشكيل هاتين المحكمتين يتعارض مع نصوص الباب السادس من القانون الأساسي المعدل والتي تنص على ان القضاة مستقلون لا سلطان عليهم في قضائهم غير القانون ولا يجوز لأي سلطة التدخل في القضاء او شؤون العدالة لما يعارض تعيين موظفين اداريين ينسبون من وزيري المالية والاقتصاد كأعضاء في تلك المحاكم وفقا لما ورد في أحكام المادتين المذكورتين^([45]). وقد جاء في القرار المذكور بأنه:( أن هذا التشكيل يسلب ولاية القضاء العادي الطبيعي ويعطي لغير القضاة الجلوس على مقاعد القضاء واصدار أحكام ذات طابع جنائي ويحرم مجلس القضاء الأعلى حقا من حقوقه في التشكيل والأشراف ويعطي السلطة التنفيذية الحق في التدخل في عمل السلطة القضائية، وهذا يشكل مخالفة دستورية لا غبار عليها. وقد تبنت لجنة الأمم المتحدة لحقوق الأنسان في كثير من قراراتها مبدأ القاضي الطبيعي فقد أوصت اللجنة في قرارها رقم 1989/32 انه على الدول أن تأخذ بعين الاعتبار المبادئ الوارد في مشروع الإعلان العالمي لاستقلال القضاء والمعروفة باسم اعلان” singhv“ حيث نصت المادة (5) من هذا الإعلان على أنه:( لا يجوز انشاء محاكم من اجل انتزاع الولاية القضائية الأصلية والمخولة للمحاكم العادية)^([46]). ونرى أن قرار المحكمة الدستورية العليا في حكمه بعدم دستورية المواد 167 و170 من قانون الجمارك والمكوس لتشكيلها من موظفين ليسوا بقضاة بالإضافة الى قاض، ينطبق على احكام المادة (6) و(7) من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها ويتوجب معه تعديل المواد المذكورة ومنح صلاحية البت الاعتراضات الواردة بشأن معاملة التسجيل الى القضاء كونها تشكل منازعة حقيقية يختص القضاء بالبت فيها كما نرى بأن يتم منح هذه الصلاحية لمحكمة البداية التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها الأمر بما من شأنه منح الثقة في قرارات التسجيل الجديد من جهة واسناد الاختصاص الى القاضي الطبيعي تلافيا لأي شبهات دستورية تعتري تشكيل اللجنة المذكورة وفيها تسهيل للمتخاصمين وتوفير رقابة قضائية حقيقية على اعمال مأمور التسجيل، فيما يتم الطعن بقرارات المحكمة وفق طرق الطعن العادية.

 

المطلب الثاني

مدى توافق التسجيل الجديد وقوة القيد الناتج عنه مع المبادئ العامة

للسجل العيني العقاري

يستند السجل العيني العقاري إلى العديد من المبادئ والأسس التي يقوم عليها، وتميزه عن نظام السجل الشخصي، ومن أهم هذه المبادئ مبدأ التخصيص وحظر التقادم والصفة القضائية، وقوة القيد أو الحجية المطلقة للقيود العقارية، وسنتناول مدى توافق نظام التسجيل الجديد مع مبادئ السجل العيني العقاري في الفرع الأول من هذا المطلب فيما نخصص الفرع الثاني للبحث في مدى حجية أو القوة الثبوتية للقيود الناتجة عن اعمال التسجيل الجديد في الفرع الثاني.

الفرع الأول

مدى توافق التسجيل الجديد مع المبادئ العامة للسجل العيني العقاري

سوف نتناول المبادئ الاساسية للسجل العيني العقاري ومدى توافق السجل الناتج عن التسجيل الجديد في الضفة الغربية مع تلك المبادئ وهي مبدأ التخصيص(أولا) ومبدأ حظر التقادم(ثانيا) ومبدأ الصفة القضائية للسجل العيني (ثالثا).

اولا. مبدأ التخصيص

يفيد هذا المبدئ بوجوب تخصيص صفحة لكل عقار من صفحات السجل العقاري، يثبت في اولها اسم مالكه وقت انشاء السجل أو اسم أول متصرف اليه بعد انشاء السجل ثم يثبت بعد ذلك كل ما يرد على هذا العقار من تصرفات اولا بأول^([47])، فالعقار وحده وليس مالكه هو أساس التسجيل حيث لا يعد اسم المتصرف معياراً لمعرفة العقار أو أي حق مترتب عليه، بل أن الصحيفة العقارية وحدها هي التي تبين وضع العقار وحالته القانونية والأشخاص الذين لهم حقوق مترتبة عليه^([48])، وبالتالي فإن الاعتماد على مبدأ التخصيص يسهل عملية البحث والتحري عن المالك الحقيقي للعقار أو صاحب الحق العيني ومعرفة وضعية العقار الحقيقية دون لبس أو غموض^([49]). وهذا ما يميز هذا النظام عن نظام الشهر او السجل الشخصي^([50]). الا أننا نرى أن ذلك لا يمنع من أن يسمح هذا النظام بالبحث عن العقارات المملوكة لشخص بعينه، وهذا الامر المعمول به في الكثير من الحالات في بعض الانظمة العقارية العينية كفلسطين اذ يمكن التحري عن جميع الاملاك المسجلة باسم شخص معين ضمن الاختصاص الذي يشمله السجل العقاري، ونجد تطبيقات عديدة لهذا الامر سواء عند البحث عن املاك المدين لحجزها حجزا تحفظيا او تنفيذيا أو البحث عن املاك عقارية ضمن التركة أو في تحقيقات جزائية وبخاصة في الجرائم الماسة بالأموال العامة. ويتمتع نظام التسجيل الجديد وفقا لقانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، باعتماده آليات قانونية وفنية تسمح بتحديد العقار موضوع مطلب التسجيل تحديدا شاملا، ويتم تخصيص صفحة في السجل العقاري لكل عقار موضوع هذا التسجيل بحيث يتميز كل عقار برقم خاص يميزه عن باقي العقارات، وتحفظ نسخة عن خريطة العقار المعدة من قبل مساح مرخص، والمصادق عليها من قبل دائرة المساحة العامة التابعة لهيئة تسوية الأراضي والمياه، بما يضمن معرفة حدود ومساحة العقار بشكل دقيق⁽[51]⁾.

ثانيا. مبدأ حظر التقادم

لا يسمح هذا النظام باكتساب الحقوق العينية العقارية بمرور الزمن كونه يتعارض مع المبدأ الاساسي الذي يقوم عليه هذا النظام وهو وجوب استقرار الملكية العقارية، ولذلك فإن واضع اليد أو الحائز لا يمكن له الاحتجاج ضد المالك أو المتصرف بمرور الزمن لاكتساب الحق العيني العقاري، ولا يسمح بفقدان أي حق مسجل بمرور الزمن. وتتبنى أغلب التشريعات التي تأخذ بنظام السجل العيني(العقاري) هذا المبدأ، ويحرص بعض مشرعي هذه الدول على النص صراحة على هذا المبدأ كما فعل المشرع المغربي حيث نصت المادة الاولى من قانون التحفيظ العقاري رقم 07/14 المغير والمتمم للفصل 63 من ظهير التحفيظ العقاري 12 لسنة 1913 على🙁 ان التقادم لا يكسب أي حق عيني على عقار محفظ في مواجهة المالك المقيد، ولا يسقط أي حق من الحقوق العينية المقيدة بالرسم العقاري)^([52])، كما سار التشريع السوري بذات الاتجاه، اذ نصت المادة 925 من القانون المدني السوري على أنه: ” لا يسري التقادم على الحقوق المقيدة في السجل العقاري“. كما اخذ المشرع الاردني بذلك، اذ نصت المادة الخامسة من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 النافذ في الضفة الغربية بأنه:” لا تسري مدة مرور الزمن أو التقادم على أموال غير منقولة تمت التسوية فيها”، وكذلك فعل المشرع المصري اذ نصت المادة 27/2 من قانون السجل العيني المصري بأنه:” لا يجوز التمسك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل“^([53]). وبهذا المبدأ لا يمكن لواضع يدٍ على عقار مسجل، أن يكتسب هذا العقار بالتقادم مهما طال وضع يده عليه، اذ أن السماح باكتساب الحقوق المسجلة بالتقادم يخل بالثقة والاستقرار والتسلسل العادي والمتمم لانتقال الملكية عن طريق التسجيل، مما يؤدي إلى الفوضى والاضطراب في عملية انتقال الملكية العقارية، ويؤدي بالتالي الى ان يصبح نظام السجل العقاري عديم الأثر والفائدة^([54]). ولم يتطرق قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 النافذ في الضفة الغربية إلى مبدأ حظر التقادم، كما أن هذا المبدأ قد أضحى مثار شك، بعد الغاء أحكام المادة الثامنة من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة⁽[55]⁾ التي لم يسبق تسجيلها والتي كانت قد قررت أن السند الصادر عن التسجيل المجدد يعتبر وثيقة غير قابلة للطعن بها أمام المحاكم، كما أن أحكام المادة الخامسة من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 النافذ في الضفة الغربية لم تشمل بإحكامها الأموال غير المنقولة التي سجلت بموجب أحكام قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، وحصرت نطاق تطبيقها على الاراضي المشمولة بالتسوية دون غيرها من الأراضي المسجلة بنتيجة التسجيل الاختياري وهو التسجيل الجديد، بمفهوم المخالفة لأحكام المادة (05) المذكورة، وهو مأخذ يتنافى مع مبادئ العدالة ومقتضيات استقرار المعاملات العقارية، ونرى بأن اتحاد العلة بين منع اكتساب الراضي بالتقادم وحظر التقادم هو ذاته سواء أكانت الأرض قد تم تسجيلها بموجب أعمال التسوية أو أعمال التسجيل المجدد. كما أن عدم النص صراحة على حظر التقادم بالأراضي المسجلة بنتيجة التسجيل المجدد يتنافى مع طبيعة التسجيل ذاتها، ويؤدي الى إهدار الحقوق القانونية الثابتة بموجب قرارات أصبغ عليها القانون ذاته صفة القطعية. الامر الذي يتوجب تعديل نص المادة الخامسة من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 النافذ في الضفة الغربية لتشمل كافة الأراضي المسجلة في السجل العقاري بنتيجة التسوية أو التسجيل الجديد. ونرى بأن المشرع لم يقصد استثناء الأراضي المسجلة بنتيجة أعمال التسجيل الجديد من أحكام المادة الخامسة من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة، ولكن بسبب انعدام التسجيل الاختياري وعدم إقراره بتاريخ إصدار ذلك القانون، حيث أقر المشرع الأردني التسجيل المجدد كوسيلة ثانوية للتسجيل العقاري بعد التسوية في القانون رقم 6 لسنة 1964 أي بعد ما يقارب الست سنوات بعد تاريخ القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة.

ثالثا. الصفة القضائية لنظام السجل العيني

اختلفت التشريعات المقارنة في مدى الأخذ بالصفة القضائية لنظام السجل العيني، اذ ان الصفة القضائية تقتضي لزاما مرور اجراءات التسجيل عبر جهاز قضائي أو على الأقل تحت اشرافه ورقابته، وأن يكون القرار النهائي بالتسجيل قضائيا من حيث التكوين^([56])، وقد حاولت بعض الأنظمة التي تبنت نظام السجل العيني ان تعطي القضاء صلاحيات محددة ضمن اجراءات التسجيل في حين اكتفت انظمة اخرى في منح القضاء سلطة الرقابة والمصادقة على اجراءات التسجيل التي يتولاها موظفون اداريون في الادارات العقارية او لجان التسجيل المخولة حسب القانون. وقد منح النظام العقاري التونسي^([57])، والسوري^([58]) القضاء  صلاحية الرقابة والأشراف على اعمال واجراءات التسجيل الأول، وتتم العملية برمتها تحت اشراف ورقابة القضاء بمساعدة موظفين ومهندسين يعملون تحت امرته. بينما أكتفت انظمة اخرى بالرقابة القضائية على عملية التسجيل من خلال السماح بالطعن القضائي على قرارات التسجيل أو عند ورود اعتراضات على التسجيل كقانون التحفيظ العقاري المغربي، في حين ذهب اتجاه آخر الى اشراك قاض في عملية التسجيل، أو ضمن لجان الاعتراض دون اضفاء الصفة القضائية على عملية التسجيل ذاتها كما فعل القانون الأردني النافذ في فلسطين سواء اثناء عملية التسجيل الأول المستندة الى التسوية او التسجيل الجديد. إلا أنه وإن كانت اعمال التسوية تخضع للرقابة القضائية من خلال المصادقة على جدول الحقوق والبت في الاعتراضات المقدمة على الحقوق الوارد فيه من قبل محكمة التسوية، المشكلة من قاض فرد، ووفق اجراءات خاصة منصوص عليها وفق احكام قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 النافذ في الضفة الغربية. إلا أن الأمر يختلف في قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، حيث أسندت صلاحية البت في الاعتراضات إلى لجنة إدارية سواء في المرحلة الأولى أو الثانية والتي تشكل للبت في الاعتراضات الواقعة على قرارات اللجنة الخاصة او البدائية لتسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، وقد أعطيت تلك اللجان اختصاصات قضائية استثناء، حيث تعتبر تلك اللجنة جهة إدارية ذات اختصاص قضائي وفقا لما استقر عليه القضاء الفلسطيني، وعلى الرغم من تقرير الاختصاص القضائي لتلك اللجنة فأنها لا تعتبر محكمة استئنافية بأي حال من الأحوال، وبالتالي فلا تخضع قراراتها للطعن امام محكمة النقض وتكون قراراتها نهائية^([59])، ، وذلك بخلاف ما سار عليه المشرعان التونسي والمغربي واللذان منحا المحكمة المختصة صلاحيات وسلطات أوسع من الصلاحيات الممنوحة لمحكمة التسوية. حيث أعطى المشرع التونسي لأحد أعضاء المحكمة العقارية رئاسة لجنة المسح الخاصة بكل مشيخة اذ نص الفصل 4 من المرسوم عدد 3 لسنة 1964، المتعلق بالتسجيل الاجباري التونسي على صلاحية رئيس المحكمة العقارية في تعيين أحد اعضاء المحكمة لرئاسة لجنة المسح وبالتالي فأن كافة اجراءات التسجيل والبت في مسألة الحوز والمساحة وتحديد العقار تجري تحت الأشراف والرقابة القضائية الأمر الذي من شأنه منح الصبغة القضائية لكافة اجراءات التسجيل العقاري وما يحققه ذلك من زيادة الثقة والكفاءة والبت في كافة المسائل المتنازع بشأنها من جهة قضائية الأمر الذي نرى السير على هداه من قبل المشرع الفلسطيني.

الفرع الثاني

قوة القيد الناتج عن عملية التسجيل المجدد بمواجهة الطعونات والتسوية

سنتناول هذا الفرع المخصص للبحث في القوة الثبوتية للسندات الصادرة بنتيجة عملية التسجيل الجديد من خلال البحث في مدى نهائية السندات والحقوق المقيدة بمواجهة الحقوق وحالات الاستحقاق السابقة(أولا)، وفي مواجهة عملية التسوية والادعاءات والاعتراضات اثناء التسوية(ثانيا).

أولا. نهائية القيد بنتيجة التسجيل الجديد بمواجهة الحقوق السابقة

عند انتهاء اجراءات التسجيل المجدد واصدار سند تسجيل العقار تسجيلا جديدا فأن قوة السند الصادر عن عملية التسجيل الجديد يتمتع بذات القوة المطلقة للقيد العقاري الناتج عن عملية التسوية⁽[60]⁾، بحيث لا يمكن الطعن في هذا القيد أو إبطاله أو الغاؤه إلا وفق الآليات القانونية للاعتراضات لبعض الفئات والحالات الخاصة الواردة حصرا في قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها. اذ يعتبر قرار لجنة التسجيل الجديد المكتسب للدرجة القطعية أو القرار الصادر عن اللجنة الاستئنافية للتسجيل الجديد نهائيا وغير قابل للطعن امام أي جهة اخرى وقد اكدت محكمة النقض الفلسطينية على نهائية القرارات الصادرة عن لجان التسجيل والاعتراضات المشكلة وفقا لأحكام قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 وعدم اختصاص المحاكم النظامية في نظر دعاوى الالغاء لمعاملات تسجيل الاراضي تسجيلا جديدا في العديد من قراراتها، اذ ورد في قرارها رقم 93/2010:( ان المحاكم النظامية غير مختصة بنظر دعوى الغاء معاملة تسجيل الأرض تسجيلا مجددا، والتي تم تسجيلها بموجب القانون رقم 6 لسنة 1964 والذي يتعلق بتسجيل الأراضي التي لم يسبق تسجيلها، وكان على المدعي الطاعن أن يقدم اعتراضه الى لجنة التسجيل المجدد الابتدائية بصفتها صاحبة الاختصاص والمشكلة وفق القانون المذكور اعلاه خلال المدة القانونية بعد نشر طلب التسجيل في الصحف المحلية وفي مكان بارز عملا بالمادة (4) من القانون المذكور)⁽[61]⁾. وبانتهاء مدد الطعن او تأييد قرارا اللجنة البدائية للتسجيل المجدد واصدار القيد الجديد فإن العقار المسجل يعتبر مطهرا من كافة الدفوع القانونية السابقة عليه والتي لا يمكن الطعن او الادعاء بغير القيود المقيدة بموجبها وذلك وفق أحكام المادة(7) من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، التي قررت نهائية القرار الصادر عن اللجنة في حال عدم التقدم بأي اعتراض خلال المدة المحددة لذلك، أو برد الاعتراضات من قبل اللجنة الاستئنافية، وقد أكدت محكمة النقض الفلسطينية على قوة السندات الصادرة نتيجة أعمال التسجيل المجدد بحيث لا يمكن الطعن بها امام المحاكم حيث أوردت في احدى قراراتها:( وحيث ثبت أن الأرض موضوع الدعوى صدر فيها سند تسجيل صادر عن مكتب تسجيل أراضي بيت لحم وهو السند المبرز م/1 فأن المادة الثالثة من القانون رقم 51 لسنة 1958 لا تنطبق على العقار موضوع الدعوى لأن هذا السند (المبرز م/1) يعتبر وثيقة غير قابلة للطعن بها أمام المحكمة بمقتضى احكام المادة 8 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 ولا يكون للوكالات الدورية والتصرف بموجبها وفق احكام المادة الثالثة من القانون 51 لسنة 1958 المشار اليه في مقابل ثبوت تسجيل العقار في الدوائر المختصة وفق شهادة التسجيل م/1 أي أثر قانوني ما دام أن المادة الثالثة المذكورة تطبق على الأراضي التي لم تعلن فيها التسوية أو التي استثنيت منها التسوية أي الأراضي التي لم يتم تسجيلها من دوائر التسجيل، أضافة الى أن وقائع الدعوى تشير الى ان المدعي استند في دعواه لحق الملكية والتصرف الى الوكالات الدورية والتصرف مدة مرور الزمن ولأن الوكالات الدورية تعتبر بموجب المادة 11 من القانون رقم 51 لسنة 1958 انها اجراء تحضيري تمهيدا لتسجيل العقار في الدوائر المختصة، والتصرف لا يكون معتبرا وصحيحا الا اذا روعيت بشأنه أحكام القانون وفق نص المادة 4/1 من قانون انتقال الاراضي لسنة 1920 الامر الذي تكون معه اسباب الطعن المذكورة غير واردة ولا تقوى على جرح الحكم المطعون فيه)^([62]).

وعلى الرغم من صحة ما ذهبت إليه محكمة النقض الفلسطينية في قرارها كما نرى، فإنه كان يتوجب عليها الاستناد إلى أحكام الفقرة (ح) المادة (07) من القانون المذكور والتي تنص على:( إن قرار لجنة الاعتراض هو قرار نهائي)، وأحكام الفقرة (أ) من أحكام المادة (7 مكرر ج) والتي تنص على أن:( يقوم المسؤول عن التسجيل بتسجيل الأموال غير المنقولة وفقاً لقرار اللجنة الذي اكتسب الدرجة القطعية)، وليس  الاستناد إلى أحكام المادة الثامنة الملغاة من القانون بموجب المادة الخامسة من الأمر العسكري بشأن تعديل قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يتم تسجيلها⁽[63]⁾ رقم 1034 لسنة 1982 والذي نص على أنه:(في الأمر بشأن تعديل قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يتم تسجيلها بعد (يهودا والسامرة) (رقم 448) لسنة 5732- 1971 بعد المادة 3 يحل:“3أ تلغى المادة 8 من القانون”)⁽[64]⁾.

ونرى بأن إسباغ صفة القرار النهائي وفق أحكام المادة السابعة أو المكتسب للدرجة القطعية وفق أحكام المادة السابعة مكرر (ج) يفيدان ذات المعنى والمقصود من أحكام المادة الثامنة الملغاة من حيث اعتبار السند الصادر بموجب التسجيل الجديد وثيقة غير قابلة للطعن بها أمام المحاكم. ولا تمتد تلك القوة النهائية لسندات التسجيل الناتجة عن أعمال التسجيل الجديد بوصفها عملية تسجيل أول للعقار وإخضاعه لنظام السجل العيني العقاري، إلى البيوع والتصرفات العقارية اللاحقة التي تتم نتيجة التصرفات القانونية المختلفة على العقار المسجل، والتي تختلف طبيعتها وأسس الحماية القانونية لها وفقا لنظرة التشريعات المختلفة للمصالح والأهداف التي يتوخاها المشرع من وراؤها، والتي لا تتمتع في الضفة الغربية سوى بقوة قيد نسبية، بحيث يجوز الغاء التسجيل والتشطيب على الحق المقيد في حال ثبت بطلان التصرف أو العقد الذي أسس التسجيل على أساسه، وهو مجال آخر لا يتسع بحثه في هذا المقام المخصص للبحث في قوة القيد العقاري الأول أو المؤسس والذي يعتبر شهادة الميلاد للعقار وفق نظام السجل العيني.

ثانيا. مدى نهائية القيد الناتج عن التسجيل الجديد في حالات شمول العقار بالتسوية

قد تشمل أعمال التسوية بوصفها الآلية الأوسع والأشمل ضمن آليات التسجيل العقاري في النظام العقاري الفلسطيني، كافة الأراضي والعقارات في المناطق الخاضعة لعملية التسوية سواء أكانت تلك العقارات من العقارات المسجلة بموجب أعمال التسجيل الجديد أم  من الأراضي غير المسجلة نهائيا، الأمر الذي يثير التساؤل عن نهائية قيود التسجيل الجديد التي سبقت أعمال التسوية وما إذا كانت حجية هذه القيود تمنع من تسجيل الأرض أو العقار موضوع التسوية بغير اسم المالك المسجل بموجب التسجيل الجديد؟ وبالتالي اعتبار التسجيل الجديد نهائيا وذو حجية مطلقة بمواجهة التسوية من عدمه؟ ولم يعالج قانون تسجيل الأموال غير المنقولة رقم 06 لسنة 1964 أو قانون تسوية الأراضي والمياه  حالة خضوع الأراضي المسجلة بموجب أعمال التسجيل الجديد للتسوية، وحكم القيود والسندات الصادرة وما إذا قدمت أي ادعاءات أو اعتراضات على الحقوق المسجلة أمام مأمور التسوية، إذ أن أحكام قانون التسوية لم تستثني الأراضي المسجلة سابقا من الخضوع لأعمال التسوية، بل وأكد القانون المذكور على شمول التسوية لكافة أنواع الأراضي وكافة الحقوق القابلة للتسجيل، فلا يمكن القول باستبعاد الأراضي المسجلة بموجب أعمال التسجيل الجديد من التسوية لخروج ذلك عن ارادة المشرع الصريحة بإخضاع كامل منطقة التسوية لأعمال التسوية حيث نصت المادة الثالثة من قانون التسوية على أنه:( تتناول تسوية الأراضي والمياه بحسب تعريفها الوارد في المادة السابقة جميع الأشخاص والهيئات والجمعيات الذين لهم حق التصرف أو حق التملك أو حق منفعة في الأراضي والمياه الكائنة في المملكة الأردنية الهاشمية سواء أكان هذا الحق معترفاً به أم متنازعاً فيه)، كما أكدت المادة الثانية المتعلقة بالتعريفات ذلك بنصها:( يقصد بعبارة (تسوية الأراضي والمياه) تسوية جميع المسائل والاختلافات المتعلقة بأي حق تصرف أو حق تملك في الأرض أو المياه أو حق منفعة فيها أو أية حقوق متعلقة بها وقابلة للتسجيل). ونرى بأنه وأن كان من المنطق القانوني السليم وطبيعة عملية التسوية ذاتها أن تشمل كافة العقارات ضمن منطقة التسوية، بهدف ربط وتثبيت الحدود والمساحة بين كافة المجاورين بما فيها الاراضي المشمولة بالتسجيل الجديد، لتحقيق وحدة الخرائط الهندسية، فإنه يتوجب احترام الملكية والحقوق المسجلة بموجب أعمال التسجيل السابق على التسوية، وإدراج الملكيات العقارية المسجلة ضمن جدول الحقوق النهائي دون قبول أي اعتراض على تلك الحقوق من حيث الأصل لتعارض ذلك مع نهائية تلك القيود، والسماح بالاعتراضات فيما يخص الحدود دون التطرق لحق الملكية ذاته وذلك ضمن أضيق الحدود، وهو الأمر الذي يتوجب معه إصدار تعليمات بمنع تسجيل أي ادعاءات تخالف القيود العقارية بموجب معاملات التسجيل الجديد. وقد سار العمل في الضفة الغربية باعتماد سجلات الأراضي الناتجة عن عملية التسجيل الجديد في جدول الادعاءات والحقوق، ولكن ذلك لا يمنع الغير من الاعتراض على ذلك الجدول وتقديم اعتراضاته أمام محكمة التسوية، التي تختص بالبت في تلك الاعتراضات، وإصدار الحكم، ونرى بأن قاضي التسوية ملزم بالعمل بسندات التسجيل الجديد وعدم مخالفتها بالنسبة للحقوق السابقة على إتمام أعمال التسجيل الجديد لاكتسابها الصفة النهائية بموجب القانون الخاص الذي ينظمها وهو قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، وبالتالي فإن صيرورة تلك القيود نهائية يطهر العقار من كافة الحقوق السابقة، ويمنع من التمسك بتلك الحقوق أمام مأمور أو قاضي التسوية، ويمنع الحكم بما يخالف القوة المطلقة للقيود العقارية النهائية، إلا أن ذلك لا يمنع من التمسك بأي ادعاء لاحق لتاريخ تلك السندات، ولو لم يكن مقيدا في السجل العقاري سواء أكان الحق المدعى به قد تم بموجب وكالة غير قابلة للعزل أو بموجب حجة خارجية⁽[65]⁾، وذلك أن أحكام المادة الثالثة من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 النافذ في الضفة الغربية والتي نصت على أنه:( تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالأراضي الأميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية أو التي استثنيت منها نافذة إذا مر على تصرف المشتري تصرفاً فعلياً مدة عشر سنوات في الأراضي الأميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة)، حيث لم يستثني المشرع من أحكام تلك المادة سوى الأراضي المشمولة بأعمال التسوية، وبمفهوم المخالفة للنص المذكور فإن الاستثناء لا يشمل باقي الأراضي من غير المستثناة أو غير المشمولة بالتسوية سواء أكانت مسجلة  في دائرة الأراضي أم لم تكن مسجلة، وبالتالي فإن الأراضي المسجلة بموجب قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها تدخل ضمن أحكام المادة الثالثة ويعتبر عقد البيع الوارد عليها صحيحا ونافذا وفق الشروط المنصوص عليها بالمادة المذكورة وأهمها وقوع البيع بموجب سند كتابي والتصرف الفعلي بالعقار⁽[66]⁾ من قبل المشتري أو من ينوب عنه ومضي المدة القانونية⁽[67]⁾ ولو لم تتم المعاملة أمام دائرة الأراضي المختصة. وقد أكدت محكمة التمييز الأردنية على ذلك في أحد قراراتها والذي جاء فيه بهذا المعنى:( إن الأصل المقرر في المادة الثانية من قانون التصرف في الأموال غير المنقولة رقم (49) لسنة 1953 أن إجراءات معاملات التصرف بالأموال غير المنقولة منحصر بدوائر التسجيل وقد استقر الاجتهاد على أن البيع خارج دائرة التسجيل يعد باطلاً ولا تلحقه إجازة، ولكن بصدور القانون رقم 51 لسنة 1958 استثنت المادة الثالثة منه البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية أو التي استثنت منها  وتعتبر هذه البيوع نافذة إذا مر على تصرف المشتري خمس عشرة سنة، وعليه فإن هذا النص يشمل العقارات المسجلة وغير المسجلة الواقعة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية أو استثنيت منها)^([68]).

وبالتالي فإنه من الممكن نشوء حقوق عينية عقارية غير مقيدة في الأراضي المسجلة بموجب قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، ويمكن التمسك بهذه الحقوق أمام مأمور التسوية ومواجهة المالك المقيد في السجل العقاري فيها، وفي حال ثبوتها تسجيل العقار باسم غير المالك المسجل بموجب التسجيل الجديد، ولا تفيد نهائية وقطعية سندات التسجيل لرد أو رفض هذه الحقوق بشرط أن تكون قد نشأت بعد تاريخ تمام التسجيل الجديد، لأن الحقوق السابقة لهذا التسجيل في حكم العدم لتطهير العقار منها بموجب أعمال التسجيل الجديد، وهو الأمر الذي يخاف مقتضيات ومبادئ السجل العيني العقاري. ونرى ضرورة تعديل أحكام قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها بالنص صراحة على منع البيوع والتصرفات العقارية خارج دوائر التسجيل الرسمية أو من خلال الوكالات الدورية غير القابلة للعزل، كما نرى ضرورة توحيد قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها وقانون تسوية الاراضي والمياه في قانون عقاري موحد، يراعي وحدة أحكام التسجيل الاختياري والتسجيل الجبري وفق قواعد قانونية تراعي الموازنة بين مقتضيات استقرار المعاملات العقارية ومبادئ العدالة.

الخاتمة

لا شك أن المشرع عند إقرار قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 06 لسنة 1964 الأردني النافذ في الضفة الغربية، قد حاول إيجاد آلية داعمة لعملية التسوية التي قد لا يتسنى للسلطات العامة من خلالها فرض نظام السجل العيني العقاري على كامل الأراضي في الضفة الغربية والمملكة الأردنية لما تفرضه هذه العملية من تكاليف باهظة وجهود قد لا تسعف الموازنة العامة الدولة من توفيرها، بالإضافة إلى ما قد تحتاجه من جهود وخبرات كبيرة لا تتوافر إلا خلال مدة زمنية طويلة، نظرا لطبيعتها العامة والشمولية والتي تفرض إجراء عملية التسوية في أراضي كامل القرى أو البلدات موضوع التسوية، الأمر الذي قد يعرقل جهود التنمية ويمنع من يحتاج الى تسجيل أرضه لاستثمارها أو من أجل الحصول على الائتمان، فجاء المشرع بآلية التسجيل الاختياري أو الطوعي التي تضمنته أحكام قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها، من خلال تحميل من يرغب بإخضاع عقاراته الى نظام السجل العيني العقاري بالتكاليف والرسوم وما تقتضيه أعمال المساحة والخرائط من جهود، في سبيل المزايا التي يحصل عليها المالك المسجل وفق هذا النظام، وقد حاول المشرع الأردني إضفاء صفة النهائية والقوة المطلقة للقيود العقارية الناتجة عن عملية التسجيل الجديد، ومنح السندات الناتجة عن هذا التسجيل القوة الثبوتية المطلقة، إلا أن تلك المحاولات قد اصطدمت بطبيعة هذا التسجيل وكونه لا يتعدى حدود الأرض المسجلة من جهة، وبخطط وأهداف المشرع في إخضاع كافة العقارات المجاورة لهذا العقار للسجل العيني العقاري من خلال عملية التسوية بوصفها عملية تسجيل إجباري عامة وشاملة، الأمر الذي يستتبع إعادة تسجيل ذات الأرض أو العقار المسجل بموجب أعمال التسجيل الجديد في جدول الحقوق النهائي وإصدار سندات تسجيل بموجب التسوية حتى لا يظل العقار جزيرة معزولة عن محيطه من الأراضي التي شملتها التسوية، بالإضافة إلى الصعوبات الفنية والهندسية في ربط الحدود والمساحة مع المجاورين التي تستوجب إدخال كافة العقارات في عملية التسوية وبضمنها تلك المسجلة من السابق، وإذا كانت نهائية التسجيل العقاري تمنع إعادة النظر أو البحث في الحقوق السابقة على عملية التسجيل الجديد والتي تعتبر في حكم العدم تبعا لقاعدة التطهير والقوة المطلقة للقيد العقاري الأول، حتى أمام محكمة التسوية التي لا تملك سوى التقرير بنهائية التسجيل السابق على عملية التسوية، فإن إجازة البيوع العقارية بالسند الخارجي المقترن بالتصرف بهذا النوع من الأراضي لعدم شمولها بالمنع الوارد على التصرفات العقارية خارج دوائر التسجيل التي قررتها أحكام المادة الثالثة من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958، يفتح الباب أمام الاجتهادات القضائية ومخالفة قيود التسجيل في الحالات التي تكون تلك السندات الخارجية قد تمت بعد تاريخ إتمام التسجيل الجديد، الأمر الذي من شأنه خلق ملكيات عقارية مستترة معترف بها قانونا ويمكن من خلالها مزاحمة المالك المسجل حسن النية، الأمر الذي يتنافى مع مبادئ  ومقتضيات الاستقرار العقاري، ويزعزع الثقة بالسجل العقاري ومشتملاته، ويخل بالأمن القانوني العقاري، الأمر الذي نرى من  خلاله وجوب تدخل المشرع لتعديل أحكام المادة الثالثة من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة لتشمل الأراضي المسجلة سواء أكان التسجيل بنتيجة التسوية أو التسجيل الجديد، لتلافي تلك الإشكاليات التي تتعارض مع نظام السجل العيني العقاري من جهة، وتؤدي إلى المساس بحقوق الغير ذي النية الحسنة الذين وثقوا بالسجل العقاري، ولا يجوز مواجهتهم بأي حقوق أو ملكيات عقارية مستترة. بالإضافة الى أن الغاء أحكام المادة 8 من قانون تسوية الاراضي والمياه، قد ترك فراغا تشريعيا بالنسبة لاعتراضات الغائبين والقاصرين وعديمي الأهلية، حيث لم تتم معالجة حالات الاعتراض لتلك الفئات ضمن الامر العسكري، الذي قرر الغاء احكام المادة الثامنة من القانون الاصلي، الأمر الذي يشكل تناقضا من حيث اهداف التسجيل العقاري وبخاصة ام احكام المادة 15 من قانون التسوية تجيز لتلك الفئات التقدم باعتراضاتها بعد الانتهاء من اعمال التسوية داخل آجال طويلة تبتدئ منذ تاريخ اكتمال الاهلية أو العودة الى البلاد، بما يسمح بوجود أحكام متضاربة بين الاعتراض على التسوية والاعتراض على التسجيل المجدد بالرغم من اتحاد العلة بين اعتراض تلك الفئات، وهي حماية من لا يملك الاهلية أو الغائب الذي لم يتمكن من تقديم اعتراضاته خلال المدة القانونية، ونرى لأنه بات على المشرع الفلسطيني توحيد احكام التسجيل العقاري سواء الاختياري أو الاجباري بإصدار قانون عقاري موحد يتلافى الاشكالات المطروحة وفق نظرة تشريعية موحدة للمسائل القانونية المختلفة.

قائمة المصادر والمراجع

أولا. القوانين والانظمة

1. قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952، المنشور في العدد 1113 من الجريدة الرسمية الأردنية بتاريخ 16/06/1952، ص. 279، المقتفي.
2. القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958، لمنشور في العدد 1410 من الجريدة الرسمية الأردنية، بتاريخ 01/01/1959، ص. 50، المقتفي.
3. قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 06 لسنة 1964، المنشور في العدد 1743من الجريدة الرسمية الأردنية بتاريخ 01/03/1964، ص. 199، المقتفي.
4. قانون التسجيل العقاري العراقي رقم 43 لسنة 1971، المنشور في الوقائع العراقية، عدد 1995، بتاريخ 10/05/1971.
5. قانون التحفيظ العقاري المغربي 14.07، صيغة محينة بتاريخ 23 يناير 2014، مديرية التشريع، وزارة العدل والحريات المغربية، منشور على الموقع الالكتروني لوزارة العدل والحريات.
6. دليل اجراءات سلطة الأراضي، الصادر عن سلطة الأراضي الفلسطينية، رام الله، 2018.

ثانيا. المراجع

1. ابراهيم ابو النجا، السجل العيني في التشريع المصري، مطابع السفير، الاسكندرية، بدون طبعة، 1978.
2. احمد قنديل، شرح قانون تسوية الأراضي والمياه والقوانين الأخرى المكملة، مطابع دار الأديب، عمان، الأردن، الطبعة الأولى، 2013.
3. ادوار عيد، الانظمة العقارية، التحديد والتحرير، السجل العقاري، الطبعة الثانية، بدون دار نشر، 1996.
4. حسين عبد اللطيف حمدان، نظام السجل العقاري، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت، بدون رقم طبعة، 2003.
5. سباح سباح، مشاكل وعقبات تسوية وتسجيل ملكية الاراضي في الضفة الغربية، تقرير نهائي لجلسة طاولة مستديرة، معهد ابحاث السياسات الاقتصادية (ماس)، نيسان 2013.
6. صداقي عمر، شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري، رسالة ماجستير، جامعة الجزائر، 1985.
7. عباس الصراف، شرح عقد البيع في القانون المدني الكويتي، الطبعة الاولى، دار البحوث العلمية، الكويت، 1975.
8. عبد الحميد الشواربي، اجراءات الشهر العقاري في ضوء القضاء والفقه، منشأة المعارف بالإسكندرية، طبعة جديدة ومنقحة، 1999
9. عزت عبد القادر، المرجع العملي في الشهر العقاري والتوثيق، الطبعة الثالثة، دار اسامة الخولي للنشر والتوزيع، القاهرة، 2002.
10. محمد الشهاوي، اجراءات تسجيل العقود في الشهر العقاري، دار النهضة العربية، القاهرة، الطبعة الاولى، 2013.
11. محمد عبد الظاهر حسين، دعاوي عقد البيع، الطبعة الثانية، دار النهضة العربية، القاهرة، 1995.
12. محمد لبيب شنب، دراسات في قانون السجل العيني المصري، معهد البحوث والدراسات العربية، القاهرة، بدون سنة نشر.
13. محمد وحيد الدين سوار، شرح القانون المدني، الحقوق العينية الاصلية،2، اسباب كسب الملكية، دار الثقافة، عمان، 1999.

ثالثا. الدوريات والمجلات

1. محمد يوسف الزعبي، قيود سجل الاراضي الاردني نتيجة التسوية، مجلة دراسات، الجامعة الاردنية، عمان، المجلد الثالث عشر، العدد الثالث، 1986.
2. عاهد العيسة، التسجيل الجديد للأراضي التي لم يسبق تسجيلها في السجل العقاري، مجلة جامعة القدس المفتوحة، فلسطين، عدد 42، مجلد 2، 2017.
3. علي شاكر عبد القادر، التسجيل الأول، المنشور بالعدد الخاص ببحوث المؤتمر القانوني الوطني الاول، 2012، مجلة رسالة الحقوق، جامعة كربلاء، العراق.

رابعا. الرسائل الجامعية

1. لبيض ليلى، منازعات الشهر العقاري في التشريع الجزائري، اطروحة دكتوراه، جامعة محمد خيضر بسكرة، 2011،2012.
2. سائدة عجوة، آلية انتقال الملكية في الأراضي غير المسجلة في فلسطين، دراسة مقارنة، رسالة ماجستير، جامعة النجاح الوطنية، نابلس، فلسطين، 2011.

خامسا. المواقع الالكترونية

1. احمد الظاهر، التسجيل الجديد للأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في فلسطين، مقالة منشورة على موقع دنيا الوطن الالكتروني  بتاريخ 25/3/2014.
2. حامد النقعاوي، كل ما يمكن معرفته عن التسجيل العقاري، مقال منشور على موقع الصباح الألكتروني،17 أبريل ،2017، http://www.assabah.com.tn.
3. اسعد الدحدوح، تسجيل الأراضي التي لم يسبق تسجيلها واجب وطني ومصلحة اقتصادية، بحث منشور على الموقع الالكتروني للمحامي شادي جاسر للاستشارات القانونية 24 ديسمبر 2013.

 

([1]) صداقي عمر، شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري، رسالة ماجستير، جامعة الجزائر، 1985، ص. 34.

([2]) عباس الصراف، شرح عقد البيع في القانون المدني الكويتي، دار البحوث العلمية، الكويت، الطبعة الاولى،1975، ص. 394 .

([3]) محمد يوسف الزعبي، قيود سجل الاراضي الاردني نتيجة التسوية، مجلة دراسات، الجامعة الاردنية، عمان، المجلد الثالث عشر، العدد الثالث،1986، ص. 321، عزت عبد القادر، المرجع العملي في الشهر العقاري والتوثيق، الطبعة الثالثة، دار اسامة الخولي للنشر والتوزيع، القاهرة، 2002، ص. 570.

([4])  محمد عبد الظاهر حسين، دعاوي عقد البيع، الطبعة الثانية، دار النهضة العربية، القاهرة، 1995، ص. 149.

([5]) لبيض ليلى، منازعات الشهر العقاري في التشريع الجزائري، اطروحة دكتوراه، جامعة محمد خيضر بسكرة، 2011،2012، ص. 23.

([6]) محمد وحيد الدين سوار، شرح القانون المدني، الحقوق العينية الاصلية،2، اسباب كسب الملكية، دار الثقافة، عمان، 1999، ص. 522.

([7]) سائدة عجوة، آلية انتقال الملكية في الأراضي غير المسجلة في فلسطين، دراسة مقارنة، رسالة ماجستير، جامعة النجاح الوطنية، نابلس، فلسطين، 2011، ص. 63.

([8]) المادة 2 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 الاردني والنافذ في فلسطين.

([9]) المادة 3 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964.

([10]) احمد الظاهر، التسجيل الجديد للأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في فلسطين، مقالة منشورة على موقع دنيا الوطن الإلكتروني  بتاريخ 25/3/2014 .

([11]) احمد الظاهر، التسجيل الجديد للأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في فلسطين، مرجع  سابق، ص. 1.

([12]) قانون التسجيل العقاري العراقي رقم 43 لسنة 1971، المنشور في الوقائع العراقية، عدد 1995، بتاريخ 10/05/1971. موقع القوانين والتشريعات العراقية، http://wiki.dorar-aliraq.net.

([13]) عبد الله غزاي سلمان الغزاوي، اجراءات التسجيل العقاري، دراسة تطبيقية في قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، طبعة اولى، بدون ذكر المطبعة، بغداد، 2005، ص. 20، نقلا عن علي شاكر عبد القادر، التسجيل الأول، المنشور بالعدد الخاص ببحوث المؤتمر القانوني الوطني الاول، 2012، مجلة رسالة الحقوق، جامعة كربلاء، العراق، ص. 241.

([14]) علي شاكر عبد القادر، التسجيل الأول، المنشور بالعدد الخاص ببحوث المؤتمر القانوني الوطني الاول، 2012، مجلة رسالة الحقوق، جامعة كربلاء، العراق، ص. 241

([15]) عبد الله غزاي، سلمان العزاوي، اجراءات التسجيل العقاري، ص. 328، نقلا عن، علي شاكر عبد القادر، التسجيل الأول، مرجع سابق، ص. 242

([16]) مصطفى مجيد عزيز، شرح قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل،ج1،ط2، العاتك لصناعة الكتاب، القاهرة، 2008، ص. 328، نقلا عن علي شاكر عبد القادر، التسجيل الأول، مرجع سابق، ص. 242.

([17]) أحكام المادة 111 من قانون التنفيذ الفلسطيني رقم 23 لسنة 2005، المنشور في العدد 63 من الوقائع الفلسطينية، بتاريخ 27/4/2006، ص. 46، نقلا عن المقتفي.

([18]) وقد قررت محكمة النقض الفلسطينية بشأن السندات الصادرة بنتيجة اعمال التسجيل المجدد بأن:(السندات محل المبرز م/1 تعتبر صادرة عن اعمال تسوية مصغرة وتعامل معاملة التسوية الصادرة عن الدولة، سندا للمادة 9 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها)، نقض حقوق رقم 1543/2016، الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 28/04/2020، منشور على موقع قسطاس.

([19]) عاهد العيسة، التسجيل الجديد للأراضي التي لم يسبق تسجيلها في السجل العقاري، مجلة جامعة القدس المفتوحة، فلسطين، عدد 42، مجلد 2، 2017، ص. 233.

([20]) وذلك وفقا لأحكام المادة 8 فقرة 1 من قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 الاردني والنافذ في الضفة الغربية والتي تنص على انه:( … للمدير ان يأمر باستثناء أي قطعة أرض أو أية مياه من التسوية اذا رأى ان المصلحة تقضي بذلك وأية معاملة أو نزاع يحدث على هذه الارض أو المياه ينظر اليه في جميع الاحوال كأنه لم يصدر بشأنه أمر تسوية ويرجع عندئذ أمر النظر فيه للمحاكم ذات الاختصاص ودوائر التسجيل).

([21]) المادة الثالثة من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964.

([22]) عاهد العيسة، التسجيل الجديد للأراضي التي لم يسبق تسجيلها في السجل العقاري، مرجع سابق، ص. 234.

([23]) سباح سباح، مشاكل وعقبات تسوية وتسجيل ملكية الاراضي في الضفة الغربية، تقرير نهائي لجلسة طاولة مستديرة، معهد ابحاث السياسات الاقتصادية (ماس)، نيسان 2013، ص. 3.

([24]) نقض مدني رقم 432/2009، الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 26/05/2010، نقلا عن أمين دواس، محمود دودين، عقد البيع في مجلة الأحكام العدلية، دراسة مقارنة، مرجع سابق، ص. 278 .

([25]) اسعد الدحدوح، رئيس اللجنة البدائية لتسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها لمحافظتي رام الله و البيره، تسجيل الأراضي التي لم يسبق تسجيلها واجب وطني ومصلحة اقتصادية، بحث منشور على الموقع الالكتروني للمحامي شادي جاسر للاستشارات القانونية 24 ديسمبر 2013.

([26]) احمد الظاهر، التسجيل الجديد للأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في فلسطين، مقال منشور على موقع دنيا الوطن الالكتروني، 25/3/2014 .

([27]) الفصل 13 من قانون التحفيظ العقاري المغربي رقم 14.07.

([28]) أحمد قنديل، شرح قانون تسوية الأراضي والمياه والقوانين الأخرى المكملة، مطابع دار الأديب، عمان، الأردن، الطبعة الأولى، 2013، ص. 151.

([29]) المادة 4 من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها الاردني والنافذ في الضفة الغربية رقم 6 لسنة 1964.

([30]) الفصل 17 من قانون التحفيظ العقاري المغربي 07.14، صيغة محينة بتاريخ 23 يناير 2014، مديرية التشريع، وزارة العدل والحريات المغربية، منشور على الموقع الالكتروني لوزارة العدل والحريات.

([31]) المادة (5) و(6) من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964.

([32]) وقد أكدت محكمة التمييز الاردنية على هذا الحكم في احدى قراراتها فقررت:( يتضح من نص المادة (8/ج) من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 ان القانون قد حصر حق الادعاء بالطعن بسند التسجيل الصادر تطبيقاً لاحكام هذا النص اذا كان هذا الادعاء مستنداً الى احد الاسباب المذكورة وهي الغياب او الجنون او العته او القصر وتكون الدعوى المستندة على سبب اخر غير الاسباب المذكورة غير مقبولة)، تمييز حقوق رقم 459/1981، قسطاس.

([33]) مادة 7/مكرر ج من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسمة 1964، والمعدلة بموجب  المادة الأولى من الأمر العسكري رقم 1392 لسنة 1993 الصادر بتاريخ 25 أذار 1993، والتي نصت على أنه:( في المادة 7 من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها بعد رقم 6 لسنة 1964 (فيما يلي القانون):

أ. في الفقرة (أ) بدلاً من “قرار اللجنة” يأتي: “القرار النهائي للجنة في طلب التسجيل”.

ب. بعد الفقرة (أ) يأتي:

(أ 1) اعتراض على قرار اللجنة الذي ليس بقرار نهائي في طلب التسجيل، ينظر به أمام لجنة الاعتراضات إذا أعطي إذن بذلك من قبل المشرف على لجنة الاعتراضات تقديم الاعتراض لا يؤجل النظر أمام اللجنة وتنفيذ القرار موضوع الاعتراض إلا إذا قررت اللجنة أو لجنة الاعتراض خلاف ذلك.

(2) في المادة (7د) من القانون في الفقرة (د) في نهايتها يأتي: “بما في ذلك دائرة الإجراء”).

([34]) نقض مدني رقم 93/2010، الصادر عن  محكمة النقض الفلسطينية برام الله، بتاريخ 5/6/2011، غير منشور. و النقض المدني رقم 78/2009 الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 2/9/2009، منشور على موقع المقتفي الالكتروني. والاستئناف المدني رقم 33/2000 الصادر عن محكمة استئناف رام الله بتاريخ 7/9/2005، منشور على موقع الأحكام لموقع المقتفي الالكتروني.

([35]) حيث نصت المادة (33) من قانون تشكيل المحاكم النظامية رقم 5 لسنة 2001 والمعدل بموجب القرار بقانون رقم 15 لسنة 2014 على انه:( تختص محكمة العدل العليا بالنظر فيما يلي:

1- الطعون الخاصة بالانتخابات.

2. الطلبات التي يقدمها ذوو الشأن بإلغاء اللوائح أو الأنظمة أو القرارات الإدارية النهائية الماسة بالأشخاص أو الأموال الصادرة عن أشخاص القانون العام، بما في ذلك النقابات المهنية، ومؤسسات التعليم العالي، والاتحادات المسجلة حسب الأصول والجمعيات ذات النفع العام.

3- الطلبات التي هي من نوع المعارضة في الحبس التي يطلب فيها إصدار أوامر الإفراج عن الأشخاص الموقوفين بوجه غير مشروع.

4- المنازعات المتعلقة بالوظائف العمومية من حيث التعيين أو الترقية أو العلاوات أو المرتبات أو النقل أو الإحالة إلى المعاش أو التأديب أو الاستيداع أو الفصل، وسائر ما يتعلق بالأعمال الوظيفية.

5- رفض الجهة الإدارية أو امتناعها عن اتخاذ أي قرار كان يجب اتخاذه وفقاً لأحكام القوانين أو الأنظمة المعمول بها.

6- سائر المنازعات الإدارية.

7- المسائل التي ليست قضايا أو محاكمات بل مجرد عرائض أو استدعاءات خارجة عن صلاحية أي محكمة تستوجب الضرورة الفصل فيها تحقيقاً للعدالة.

8- أية أمور أخرى ترفع إليها بموجب أحكام القانون).

([36]) عدل عليا رقم 23/2004، الصادر عن محكمة العدل العليا الفلسطينية  بتاريخ 6/12/2004، منشور على موقع المقتفي القانوني.

([37]) عدل عليا رقم 23/2004، مرجع سابق.

([38]) احمد قنديل، شرح قانون تسوية الأراضي والمياه والقوانين الأخرى المكملة، مرجع سابق، ص. 153

([39]) نصت المادة 1 من قانون تشكيل المحاكم النظامية رقم 5 لسنة 2001 على انه:( 1. تنشأ المحاكم النظامية بمختلف درجاتها وفقاً لأحكام قانون السلطة القضائية وهذا القانون.

2. تعين دائرة اختصاص المحاكم النظامية بموجب قرار يصدر من وزير العدل).

([40]) نقض مدني رقم 93/2010، الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 05/06/2011، قسطاس.

([41]) نقض مدني رقم 645/2013 الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 09/12/2013، قسطاس.

([42]) حامد النقعاوي، كل ما يمكن معرفته عن التسجيل العقاري، مقال منشور على موقع الصباح الألكتروني، 17 افريل 2017،  http://www.assabah.com.tn.

([43]) نقض مدني رقم 93/2010، الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 05/06/2011، قسطاس.

([44]) نقض مدني رقم 645/2013 الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 09/12/2013، قسطاس.

([45]) قرار المحكمة الدستورية العليا الفلسطينية  رقم 07/2017 الصادر بتاريخ 08/ 05/2018، قسطاس.

([46]) قرار المحكمة الدستورية العليا الفلسطينية 07/2017 ، المرجع السابق.

([47])  عبد الحميد الشواربي، اجراءات الشهر العقاري في ضوء القضاء والفقه، منشأة المعارف بالإسكندرية، طبعة جديدة ومنقحة، 1999، ص. 5

([48])  محمد يوسف الزعبي، قيود سجل الاراضي الاردني نتيجة التسوية، مرجع سابق، ص. 321.

([49])  صداقي عمر، مرجع سابق، ص. 36.

([50]) يهدف نظام السجل الشخصي أو الشهر العقاري، الى ضبط التصرفات الواردة على العقار تحديدا، وتخرج المنقولات من قاعدة الشهر اذ تكفي الحيازة فيها لإثبات الملكية، حيث تعتبر الحيازة سند الملكية في المنقولات، شريطة توافر حسن النية، باستثناء بعض المنقولات التي استثناها القانون من القاعدة السابقة لأهميتها كوجوب تسجيل التصرفات المتعلقة بالسفن والمركبات. ويتسع نطاق تطبيق الشهر العقاري ليشمل الحقوق العينية الاصلية والتبعية وبعض صور الحقوق الشخصية ذات الاهمية كعقد الايجار والمخالصة بالأجهزة والحوالات الخاصة بها، ويعتمد نظام السجل أو الشهر العقاري في تسجيل التصرفات العقارية على أسماء الأشخاص القائمين بها، اذ يعتبر اسم الشخص محوراً وأساساً لتسجيل التصرفات التي يبرمها على العقارات التي يملك التصرف بها، بغض النظر عن العقار الذي يتناوله هذا التصرف، من خلال سجل خاص متسلسل أبجديا بأسماء الأشخاص الذين يجرون التصرفات موضوع الشهر العقاري، وذلك بخلاف نظام السجل العيني الذي يعتمد صحيفة العقار اساسا لتسجيل جميع التصرفات العقارية التي تتم بشأنه. للمزيد ينظر: عباس الصراف، شرح عقد البيع في القانون المدني الكويتي، الطبعة الاولى، دار البحوث العلمية، الكويت، 1975، ص. 394.

حسين عبد اللطيف حمدان، نظام السجل العقاري، منشورات الحلبي الحقوقية، بيروت، بدون رقم طبعة، 2003، ص. 13. محمد الشهاوي، اجراءات تسجيل العقود في الشهر العقاري، دار النهضة العربية، القاهرة، الطبعة الاولى، 2013، ص2. ادوار عيد، الانظمة العقارية، التحديد والتحرير، السجل العقاري، الطبعة الثانية، بدون دار نشر، 1996، ص. 8.

([51]) دليل إجراءات سلطة الأراضي، الصادر عن سلطة الأراضي الفلسطينية، 2018، ص. 21.

([52])  الفصل 62 من قانون التحفيظ العقاري رقم 07/14 المعدل لظهير التحفيظ العقاري لسنة 1913، قانون التحفيظ العقاري 07/14 النسخة المحينة، ص24، المنشور على موقع وزارة العدل والحرية المغربية الالكتروني.

([53])  محمد لبيب شنب، دراسات في قانون السجل العيني المصري، معهد البحوث والدراسات العربية، القاهرة، بدون سنة نشر، ص. 46.

([54])  صداقي عمر، مرجع سابق، ص. 41.

([55])  نصت أحكام المادة 8 من قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 06 لسنة 1964 بأن:(أ- يجري تبليغ قرار اللجنة الاستئنافية إلى المتضرر وإذا لم يرد إلى دائرة التسجيل إشعار من المحكمة المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغ القرار بتوقيف معاملة التسجيل يسار بإتمام معاملة التسجيل وفق القرار المذكور.

ب- إذا ورد لمأمور التسجيل بعد إقامة الدعوى قرار يتضمن إسقاط الدعوى أو ردها من قبل المحكمة فيحق له أن يقوم بإتمام معاملة التسجيل.

ج- إذا تم التسجيل في قيود دائرة التسجيل فيعتبر السند الصادر عنها وثيقة غير قابلة للطعن بها أمام المحاكم من قبل المعترض أو المعترضين إنما يحق للغائب والمجنون والمعتوه والقاصر حق إقامة الدعوى على من سجلت الأرض باسمه أو على أصوله أو فروعه وعلى الزوج والزوجة وذلك في حالة انتقال ملكية الأرض إلى أي من هؤلاء بأية صورة من الصور)، والتي الغيت بموجب أحكام المادة الخامسة من الأمر العسكري بشأن تعديل قانون تسجيل الأموال غير المنقولة التي لم يتم تسجيلها بعد (تعديل) (يهودا والسامرة) (رقم 1034) لسنة 5743- 1982، المقتفي.

([56])  ابراهيم ابو النجا، السجل العيني في التشريع المصري، مطابع السفير، الاسكندرية، 1978، ص. 49.

([57]) حامد النقعاوي، كل ما يمكن معرفته عن التسجيل العقاري، مرجع سابق.

([58]) المادة 1و2 من نظام التحرير والتحديد الصادر بالقرار رقم 186 لسنة 1926 والمعدل بالقرار رقم 44 لسنة 1932، منشور على الموقع الالكتروني للمديرية العامة للمصالح العقارية.

([59]) نقض مدني رقم 93/2010، الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 05/06/2011، غير منشور.

([60]) أحمد الظاهر، التسجيل الجديد للأموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها في فلسطين، مقال منشور على موقع دنيا الوطن بتاريخ 25/03/2014.

([61]) نقض مدني رقم 93/2010، الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ

([62]) نقض مدني رقم 78/2009 الصادر عن محكمة النقض الفلسطينية بتاريخ 2/9/2009، منشور على موقع المقتفي الإلكتروني.

([63]) صدر بتاريخ 06 كانون اول 1982، المقتفي.

([64]) وكانت المادة (8/ج) من قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيها رقم 6 لسنة 1964 بأنه:( إذا تم التسجيل في قيود دائرة التسجيل فيعتبر السند الصادر عنها وثيقة غير قابلة للطعن بها أمام المحاكم من قبل المعترض أو المعترضين إنما يحق للغائب والمجنون والمعتوه والقاصر حق إقامة الدعوى على من سجلت الأرض باسمه أو على أصوله أو فروعه وعلى الزوج والزوجة وذلك في حالة انتقال ملكية الأرض إلى أي من هؤلاء بأية صورة من الصور)

([65]) محمد يوسف الزعبي، العقود المسماة، مرجع سابق، ص. 24.

([66]) آدم وهيب النداوي، مرجع سابق، ص. 48.

([67]) محمد وحيد الدين سوار، الحقوق العينية الاصلية 2، مرجع سابق،  ص. 148-149.

([68]) تمييز حقوق رقم 702/87، الصادر عن محكمة التمييز الأردنية بتاريخ 14/09/1987، قسطاس.